地产板块整体弱于大市 加息或强化收益预期

2017年1月上证综指收于3159点,相比去年12月上涨1.8%,成交额3.1万亿,相比去年12月减少30.7%;申万房地产指数相比去年12月下跌1.2%,成交额2504亿,相比去年12月减少40.2%。地产板块表现整体弱于大市。

板块个股中云南城投、万家文化、ST中企、中关村、天房发展等7只个股涨幅超过10%,同达创业、中珠医疗、运盛医疗跌幅超过20%,粤宏远A、苏宁环球、沙河股份等17个股跌幅超过10%。地产蓝筹股表现平稳,二线蓝筹如新城控股、金科股份、荣盛发展表现要强于招商蛇口、保利地产、万科等

行业跟踪

住宅用地供应和成交大幅下降:2017年1月100大中城市供地规划建面约3192万方,相比2016年12月下降了63.2%,相比去年同期增长了13.6%;成交规划建面4415万方,相比2016年12月下降了41.6%,但相比去年同期增长了21.9%。

从土地成交量情况来看,去年十一密集调控政策出台后,重点城市的成交量屡创新高,另外三四线城市住宅用地的供应量明显放大;从溢价率的变化来看,整体有小幅提升,其中一线城市小幅走低,二线城市有明显的增长,三四线城市有明显的下降;从成交土地的价格来看,一线城市下降的比较明显,二线城市从历史水平来看依旧在高位,而三四线城市影响相对较小,只能用“政策扰动”来形容。

新房二手房成交明显回落:2017年1月60样本城市新房销量整体均值4738套,相比2016年12月减少了32%,同比减少16%。1月相比去年12月销量下滑是普遍现象,但从绝对水平来看,重点二三线城市和其他城市均位于历史高位。存量房方面,2017年1月26样本城市存量房成交均值2782套,相比2016年12月减少了34%,同比减少了44%。

价格环比上涨城市明显减少:从最新官方房价数据来看,70城房价同比上涨10.8%,与前值相比持平,其中一线城市同比上涨27.1%、二线城市同比上涨18.0%,三线城市同比上涨6.0%(相比前月有增长);与前月相比,同比价格上涨的城市65个,价格下跌的城市5个,环比价格上涨的城市46个(前值为55个),下降的城市20个(前值为11个),持平的城市有4个(前值为4个)。

央行在春节后2月3日公开市场逆回购操作利率提高10bp,7D、14D和1M分别升至2.35%、2.5%和2.65%,另外还上调常备借贷便利(SLF)利率,隔夜品种上调35bp至3.1%。

1月24日保监会发布《关于进一步加强保险资金股票投资监管有关事项的通知》,将股票投资分为一般股票投资、重大股票投资和上市公司收购三种情形,根据持股份额变化,实施层层递进的差别监管;通知还强化了保险机构与非保险一致行动人的举牌或收购行为监管,明确禁止保险机构与非保险机构一致行动人共同收购上市公司。

1月22日重庆国土房管局等部门发布了关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知,强调抵押房地产不得用于预售、预售商品房不得用于抵押、规范在建建筑物抵押登记、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。通知从2017年2月1日起执行。

投资建议

央行操作利率的抬升确认了货币从宽松转向中性偏紧,降低了市场的风险偏好,其次关于节假日期间明天系资本的相关传言对市场的负面影响也尚未消除,由于地产三低特性(低仓位、低风险、低预期),我们看好地产板块的相对防守价值。

从提高操作利率到基准利率的抬升会有个过程,所以短期对房地产行业实质性影响可忽略,另外保监会强化了保险机构与非保险一致行动人的举牌或收购行为监管,靴子落地对地产板块中长期构成利好,行业强者恒强、资源整合和分红的稳定性将强化绩优蓝筹股对保险等增量资金的吸引力。另外,行业数据尽管在1月大幅下滑,主要还是因为高基数因素影响,我们重申基本面表现对板块既非利好也非利空。

兼顾安全性和弹性,看好国改、自下而上的经营性地产标的和低估值蓝筹。

个股选择方面:推荐南山控股(国改、物流地产)、华侨城(国改、旅游地产)、中航地产(国改、地产转型)、招商蛇口(业绩超预期、险资持续增持)、华发股份(国改)、荣盛发展、新城控股、泰禾集团等。

风险提示:市场表现低于预期。