“面粉贵过面包”现象隐现 各地多手段平抑地价

6月初，多地集中公布近期供地计划。记者发现，目前热点城市均在控制地价上做文章，除了普遍采用“限价”这种主要手段外，还有竞拍保障房、现房销售、限定开发周期、房源一次性开盘等多种限制手段在各地纷纷出现。

监测数据显示，5月份一二线城市土地成交量显著下滑，三四线城市活跃度则明显提升，高溢价、高单价地块频出，“面粉贵过面包”现象隐现。

多种手段平抑地价

6月1日挂牌11宗地块仅一日后，南京国土局再挂出13宗地块，其中1宗为商办混合用地，其余12宗为商住宅用地，并且11宗设置了最高限价。公告显示，13宗地块挂牌起始总价达293.4亿元。

6月2日，无锡市国土资源局网站挂出梁溪区XDG-2016-47号商住地块，该地块土地出让金起始价21.7亿元，最高限价32.53亿元。该地块除了常规的最高限价要求外，还增加了一个限制条款：即当该地块总价达到或超过26亿元，溢价率19.82%时，竞得人须现房销售，由住建部门负责监管。当地块网上竞价达到最高限价时，如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的，将停止网上限时竞价，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得人的成交价为最高限价。

根据厦门市国土资源与房产管理局的出让安排，厦门市将于6月21日出让5宗地块，这将是厦门继5月18日土拍后的再一次土地出让。5宗地块总出让土地面积约14.78万平方米，总建筑面积为32.51万平方米，总起始价达65.37亿元。

出让公告明确，其中包含住宅用地的4宗地块采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让，不设拍卖底价。当拍卖竞价达到竞价上限价格时，不再接受更高报价，转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积（以下简称“竞配建面积”）。每次竞报竞配建面积应不少于500平方米，竞报竞配建面积最高者为竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格。

在厦门的限制条款中，还增加了“竞买人需在交地之日1年内开工，开工之日起3年内完成项目建设”的要求，并且首次明确规定：受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证，并一次性全部对外公开销售。

三四线土地市场活跃度上升

克而瑞房地产研究中心监测数据显示，5月300城经营性土地成交213幅，环比下降31%；成交建筑面积1633万平方米，同、环比跌幅分别为48%和31%；成交总金额1079亿元，同、环比分别下跌40%和34%，土地成交规模连续五个月走低。土地成交单价年内首次回落，5月平均成交楼板价6607元/平方米，环比微降4%，但同比仍涨15%。

虽然土地成交面积、金额、楼板价都在回落，但5月份土地平均溢价率升至49.77%，环比增加13.4个百分点。其中一线城市平均溢价率为14.7%，环比再度下降14.4个百分点；二线城市溢价率达到46.1%，环比上升了15.9个百分点；三四线城市溢价率高达84.4%，环比再增加6.2个百分点。二线城市溢价率仍相对较高，三四线城市土地市场开始走热，是目前各地依然严格控制土拍市场的重要原因。相对一线城市，目前市场热点已转移到部分发展前景良好、土地出让底价较低的三四线城市。

从5月土地成交的分布情况来看，一二线城市成交量显著下滑，三四线城市土地市场活跃度明显提升。克而瑞数据显示，5月一线城市成交建筑面积149万平方米，同、环比分别下滑70%和56%；二线城市成交建面759万平方米，同、环比分别下跌64%和46%；三四线城市5月成交建筑面积725万平方米，同环比涨幅分别为33%和14%。值得注意的是，三四线城市高溢价、高单价地块频出，“面粉贵过面包”现象隐现。