“面粉贵过面包”现象隐现 各地多手段平抑地价

6月初,多地集中公布近期供地计划。记者发现,目前热点城市均在控制地价上做文章,除了普遍采用“限价”这种主要手段外,还有竞拍保障房、现房销售、限定开发周期、房源一次性开盘等多种限制手段在各地纷纷出现。

各地多手段平抑地价
各地多手段平抑地价

监测数据显示,5月份一二线城市土地成交量显著下滑,三四线城市活跃度则明显提升,高溢价、高单价地块频出,“面粉贵过面包”现象隐现。

多种手段平抑地价

6月1日挂牌11宗地块仅一日后,南京国土局再挂出13宗地块,其中1宗为商办混合用地,其余12宗为商住宅用地,并且11宗设置了最高限价。公告显示,13宗地块挂牌起始总价达293.4亿元。

6月2日,无锡市国土资源局网站挂出梁溪区XDG-2016-47号商住地块,该地块土地出让金起始价21.7亿元,最高限价32.53亿元。该地块除了常规的最高限价要求外,还增加了一个限制条款:即当该地块总价达到或超过26亿元,溢价率19.82%时,竞得人须现房销售,由住建部门负责监管。当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将停止网上限时竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得人的成交价为最高限价。

根据厦门市国土资源与房产管理局的出让安排,厦门市将于6月21日出让5宗地块,这将是厦门继5月18日土拍后的再一次土地出让。5宗地块总出让土地面积约14.78万平方米,总建筑面积为32.51万平方米,总起始价达65.37亿元。

出让公告明确,其中包含住宅用地的4宗地块采用“限地价、竞配建”方式拍卖出让,不设拍卖底价。当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积(以下简称“竞配建面积”)。每次竞报竞配建面积应不少于500平方米,竞报竞配建面积最高者为竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格。

在厦门的限制条款中,还增加了“竞买人需在交地之日1年内开工,开工之日起3年内完成项目建设”的要求,并且首次明确规定:受让人应一次性申请该地块合同项下宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售。

三四线土地市场活跃度上升

克而瑞房地产研究中心监测数据显示,5月300城经营性土地成交213幅,环比下降31%;成交建筑面积1633万平方米,同、环比跌幅分别为48%和31%;成交总金额1079亿元,同、环比分别下跌40%和34%,土地成交规模连续五个月走低。土地成交单价年内首次回落,5月平均成交楼板价6607元/平方米,环比微降4%,但同比仍涨15%。

虽然土地成交面积、金额、楼板价都在回落,但5月份土地平均溢价率升至49.77%,环比增加13.4个百分点。其中一线城市平均溢价率为14.7%,环比再度下降14.4个百分点;二线城市溢价率达到46.1%,环比上升了15.9个百分点;三四线城市溢价率高达84.4%,环比再增加6.2个百分点。二线城市溢价率仍相对较高,三四线城市土地市场开始走热,是目前各地依然严格控制土拍市场的重要原因。相对一线城市,目前市场热点已转移到部分发展前景良好、土地出让底价较低的三四线城市。

从5月土地成交的分布情况来看,一二线城市成交量显著下滑,三四线城市土地市场活跃度明显提升。克而瑞数据显示,5月一线城市成交建筑面积149万平方米,同、环比分别下滑70%和56%;二线城市成交建面759万平方米,同、环比分别下跌64%和46%;三四线城市5月成交建筑面积725万平方米,同环比涨幅分别为33%和14%。值得注意的是,三四线城市高溢价、高单价地块频出,“面粉贵过面包”现象隐现。