两地地产股走势分歧 后市或以主题投资为主

与去年至今的房地产火爆局面相比，A股市场上的地产股表现相对低调。统计显示，今年以来，141只地产行业股票中，仅30只跑赢大市，可见大多数地产股表现弱于大市。当然也有部分地产股表现可圈可点，以题材股为主。其中，今年以来涨幅超过20%的有5只，分别为嘉宝集团、京汉股份、新城控股、北辰实业和西藏城投。此外，云南城投、华夏幸福、中华企业、新黄埔、荣盛发展等也表现活跃，涨幅居前。

倒是在对岸的港股市场，部分内房股近期涨势如虹，引人瞩目，涨幅在20%以上的比比皆是，当中以大型房企为主。其中佳兆业和雅居乐今年以来的涨幅分别达到76%和70%，碧桂园的涨幅也达到61%。融创中国、中国恒大、龙光地产、中国奥园等热点股的涨幅也都在30%以上。一位香港证券分析师认为，这主要是港股市场的内地地产股在估值上具有足够的安全边际。从目前估值来看，雅居乐和碧桂园的市盈率仅为10倍和11倍，而中国恒大的市盈率也是“1”字头，为17倍。

回到A股市场，在各大机构看来，目前政策“因城施策”的大方向不变，调控升级的区域多为一线城市及周边、过热二线城市，三四线城市仍以去库存为主，预计第二轮调控政策的边际影响有限，对地产板块的影响不大。国信证券判断，2017年热点城市的政策以“降温”为主，三四线城市的政策仍以“去库存”为主。

在这一阶段，传统地产股的表现大概率将好于2016年，低估值、高增长(2017年净利润及合同销售额均能显著增长)的品种在行业降温阶段大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现。

国泰君安认为，2017年房地产板块大趋势仍然是分化和转型，预计仍以结构性行情演变和主题性投资机会为主。其预计，布局全国的龙头开发商受调控政策影响较小，在资源、成本、品牌等优势下将继续提升市占率，在三四线城市销售持续复苏的情况下，全国及区域龙头有望维持业绩的高速增长。

对于近期房地产板块的投资策略，其认为是“主题领军，价值轮动”，看好龙头房企，因为受益于竞争优势的增强和集中度的提升，业绩稳健，分红稳定；同时看好持续升温的京津冀主题、区域主题相关概念股。国金证券则建议从企业销售和业绩的基本面出发，继续看好低估值一线龙头、布局三四线的二线地产蓝筹和部分国改概念股。

平安证券表示，板块投资方面，从2016年325新政及国庆调控后地产板块走势来看，对地产板块冲击均相对有限。站在目前时点看，地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位。同时1~2月主流房企销售额仍维持较高增速，其统计10家主流房企2017年销售目标增速均值达28%。因此，由市占率提升带来的蓝筹房企成长逻辑将逐步被市场认可，依旧强调配置业绩高增长确定、低估值涨幅少的蓝筹地产。

作为地产行业的龙头，万科日前公布2016年业绩，实现营收2404.8亿元，同比增长23%；实现净利润210.2亿元，同比增长16%。万科董事会秘书朱旭表示，去年房地产市场非常繁荣，各项指标均创新高，但繁荣背后有隐忧，快速上涨不利于房地产市场健康发展，调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展。同时，万科的一个举动有点耐人寻味：报告期内万科项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。对于万科对12个城市的13个楼盘计提了跌价损失，业界解读为透露出这家地产龙头对楼市未来走向的看法。