房企“三巨头”年报出齐 集中度正急剧变化

3月26日晚间，随着万科、恒大年报的披露，去年销售收入突破5000亿元的房企“三巨头”年报业已出齐。手握逾7亿平方米土地储备、现金余额达6100亿元，万科、碧桂园、恒大如庞然大物傲视地产群雄，而这还只是行业急剧聚合的开始。

恒大董事局主席许家印在26日的业绩发布会上预言：到2020年，房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元；“前十”则为5000亿元，市场占有率将由目前的不到25%提高到40%。对今年的楼市，许家印表示“很有信心”。

集中度正急剧变化

万科年报显示：2017年，公司实现营业收入2429亿元，实现净利润280.5亿元，业绩增幅33.4%；净资产收益率为22.8%，上升逾2个百分点。根据年度分红派息预案，万科拟每10股派9元（含税）现金股息，以此计算，现金股利约为99.35亿元。此外，2017年，万科实现销售面积3595.2万平方米，增长30%，销售金额5299亿元，增长45.3%。可以说，“郁亮时代”的万科，已进入稳定、融合与发展的快速通道。

销售计划是房企业绩发布会上绕不开的话题。但万科已多年不公布销售目标了，碧桂园今年也打破惯例，未提出明确的年度销售目标。对此，碧桂园总裁莫斌表示，销售目标在公司内部是有分解的，重要的是公司要寻求有质量的发展，不（公开）设销售目标，并不代表对自己没要求。按要求，碧桂园今年将在去年基础上实现持续增长。

恒大的“画风”略有不同。在26日的业绩发布会上，许家印表示，对今年的市场很有信心。他透露，恒大今年的销售目标是5500亿元，但超越到6000亿都有可能，甚至今年“拼下”8000亿也能完成，但没必要。因为恒大定调于规模适度增长，注重增长质量。按许家印勾勒的蓝图，到2020年底，恒大总资产将达3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元，且负债率下降到同行的中低水平，成为世界百强企业。

“房地产行业的集中度在急剧变化。”许家印表示，2016年前十大地产商占房地产销售的4%左右，到去年，前十大占比达24.1%，前三大又占到其中的50%，也就是1.5万亿。从2016年到2017年，行业集中度上升了20个百分点。“我们认为，集中度还会加速上升，2020年（前十大地产商）市场占有率会到40%左右。

但2017年销售度已经饱和了，‘大饼’不会增加，但切换度在变化，大企业不断在蚕食小企业市场份额。到2020年，进入前十大房企的年销售额门槛将是5000亿元，前三大房企的年销售额要达到8000亿至9000亿。市场份额会给大企业创造很多并购机遇，我们对未来三年在房地产行业的发展充满信心。”

规模化之后的多元化

近几年，谁是行业老大的争论不绝于耳，但作为行业标杆的万科早已不提规模二字，而是更注重有质量的增长，以及如何引领行业转型。对此，万科提出了战略定位再升级，由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”。

据万科表述，“城乡建设与生活服务商”包括四方面：美好生活场景师，实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。如万科正大力发展租赁住房业务，同时拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储，探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

其中，在租赁住房方面，万科已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。至2017年底，泊寓累计获取房间数逾10万间，累计开业逾3万间，覆盖29个一二线城市。万科表示，计划2018年新获取10万间以上的租赁房源，新开业5万间以上。未来，将尽全力发挥自身专业优势，整合上下游优质资源，争取成为住房共建、共享事业的领头羊。物业服务方面，万科物业已进入80个城市，在口碑和品牌方面继续领跑。

碧桂园的多元化发展也在推进之中。作为房地产主业的战略补充，碧桂园正着手打造科技小镇，在一线城市周边及强二线城市建设包含住宅在内的多种业态，务求实现长期盈利。截至2017年底，公司与各地签署战略合作协议的项目已有56个，已落地的小镇项目有8个。长租公寓方面，碧桂园此前提出计划三年发展100万套长租公寓。2017年，公司正式成立长租事业部，在北上广深及武汉、厦门等城市筹备项目，在建房间数达2963间，已获取项目的总房间数超过8000间，预计2018年内实现多个城市、多个项目同时开业。此外，就在几天前，碧桂园对外宣布拟将物业板块分拆到港交所主板独立上市。

恒大方面，2018年起将探索高科技产业，逐渐形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。