棚改货币化成楼市去库存新引擎 实际效果引关注

棚改货币化安置,为楼市去库存装上新引擎。一周前,国务院常务会议听取棚户区改造工作,肯定了近年来棚户区改造工作特别是对棚改货币化安置。并且,政府计划在2018年至2020年三年间继续推进1500万套的棚改。

棚改货币化去库存
棚改货币化去库存

对此,分析机构预计,棚改货币化安置所占比例将在45%左右,对应每年带动住宅需求2.2亿至2.4亿平方米,可以有效对冲一二线城市因调控带来的成交回落。在三四线城市去库存货币化安置提速后,今年全国房地产销售情况整体乐观。

三四线城市去库存找到解决之道

一二线城市暴风骤雨般调控已经初见成效,成交量回落、房价趋稳。与此同时,三四线城市去库存的难题也正找到解决之道。“去年货币化安置比例已经达到48.5%。今年我们要在三四线城市包括县城进一步推进棚改货币化安置。”住建部部长陈政高在今年全国两会期间如是说。

“实践证明,推进棚改货币化是去库存的有效手段。据我们了解,棚改货币化安置已经占全部的50%,有些地方甚至达到70%。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。

他告诉记者,在决策层提出楼市去库存要求之后,各方都在想办法,其中实物安置的“补砖头”和“货币化安置”的补钱早在2014年前后就已经有所尝试。“从实际情况来看,货币化安置的办法更好些,这也是今年决策层进一步明确货币化安置的原因。”

住建部副部长陆克华近日在国新办吹风会上也印证了这一点。他直言,棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费,促进了上下游相关产业发展,对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城,积极推进棚改货币化安置,有力促进了商品住房去库存。

国家统计局的一组数据也能说明问题。今年1月至4月,东部地区商品房销售面积19259万平方米,同比增长9.3%;中部地区商品房销售面积10218万平方米,增长18.9%;西部地区商品房销售面积10613万平方米,增长25.1%;东北地区商品房销售面积1565万平方米,增长19.6%。

从上述统计数据来看,中西部地区今年房地产销售状况要明显好于东部地区。这从侧面说明,在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下,包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃,逐渐成为拉动房地产市场的主力。

“棚改货币化安置每年去三四线库存约2亿平方米,这个数字相当于三四线2016年底的狭义库存(待售面积),也就是说货币化安置缩短三四线城市的狭义去化周期大约12个月。”天风证券分析师宋雪涛说。

对地产销售形成支撑

“棚改货币化安置被市场所忽略,但却是三四线城市住宅需求的支撑。”华创证券地产团队袁豪等人早在今年初就注意到这一变化。随后,这一观点被越来越多券商分析师所认同。

袁豪团队认为,过去2至3年中,棚改货币化安置在全国去库存过程中起到了重要作用,2016年货币化安置面积2.5亿平方米,占比当年全国销售的18%。“我们预计2017年这一数字将达到3.1亿平方米,上升5600万平方米。”袁豪说。

随着近期决策层对“货币化安置”的肯定,资本市场也越来越重视这一因素对整个楼市的影响。

“棚改货币化对年内地产销售将形成一定支撑;深化棚改货币化将拉动全国全年商品房住宅销售增速近5个百分点。此外,考虑到棚户区居民主要属于中低收入水平家庭,深化棚改货币化将有助于释放消费需求,特别是对家用电器、家具装潢、家居用品、电子设备、汽车等产品的需求,推动三线及以下城市加快消费升级。”长江证券分析师赵伟说。

去库存实际效果引关注

不过,从金融角度看棚改货币化安置,分析师目前尚有分歧。在华创证券地产团队看来,货币化安置实为“降杠杆”。而在华泰证券分析师看来,此举则可看作政府加杠杆。

记者了解到,目前等待去库存的项目多为2到3年前形成的项目,当时的开发贷利率水平约在9%,而当下置换后的利率水平约在4.0%至4.8%,由此大大降低了企业的杠杆率。

记者了解到,政府在棚改货币化安置的一般操作模式是,由国开行或农发行出资给地方棚改机构,再由地方棚改机构安置给拆迁户。

在这个过程中,2014年央行创造的PSL(抵押补充贷款)功不可没,成为棚改资金的主要来源。央行通过PSL向国开行和农开行贷款,国开行和农开行再通过专项贷款向地方政府贷款。

袁豪给记者提供了一组数据。国开行棚改专项贷款,自2012年的778亿元升至2016年的9500亿元,增长超10倍。并据统计,2016年棚改总投资1.48万亿元,其中国开行和农发行贷款占比84%,中央补助资金占比8%,地方安排资金及其他占比8%。

而据天风证券推算,“2017年和2016年棚改计划均为600万套,2017年的货币化安置比例由48.5%上升到了60%,推算出2017年棚改总投资应该大致为1.53万亿元。”

陈晟向记者表示,他并不十分关注棚改货币化安置是否是“降杠杆”,而更关注其对房地产去库存的实际效果。

“如果楼市去库存达到预期,并由此将中国房地产市场推进到一个新周期,无疑将为中国经济转型升级争取来更多的时间。”他说。