上海连夜调整地块出让规则 得分前三才能入围竞标

4月11日晚间，上海市规划和国土资源管理局（以下简称上海规土局）连夜发布公告称，将上海“临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块”出让方式调整为招标挂牌复合式。此前公告显示，这3幅地块的交易资金审核已被中止。

记者获得的其中一幅地块的复合出让须知显示，新规要求按照通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。采用有竞价招标（以下简称招标）方式出让的，则以综合条件最佳者得的原则确定中标人；采用挂牌方式出让的，则以价高者得的原则确定竞得人。但最终只有排名前三位的投标人，才能入围竞标。

记者整理发现，这种招挂复合的土地出让方式在2012年的上海市场曾被启用，并在2014年楼市低谷期被取消，以“直接拍卖”代替。对于此次上海市的尝试，业内人士认为，该规则会在多大范围、多长时间内实施，还有待观察。监管层此举意在避免众多房企“围猎”一块土地从而导致“地王”频出。同时，也可以让更好的开发商进行土地开发，借此提高整个楼市的品质和产业水平。

得分前三才能入围竞标

前述出让文件显示，若通过资格审查的有效申请人数超过三人，则地块采用招标方式出让，有效申请人即为“投标人”；若通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的，地块采用挂牌方式出让，有效申请人即为“竞买人”。

对于如何选出有效申请人，记者注意到，首先由评标小组按照得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。若有得分相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序；若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序；若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序；若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

至于考核指标，除房企近三个会计年度合并财务报表中的总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外，还包括其信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他指标。最终只有排名顺序前三位的投标人，才能入围竞标。

值得一提的是，此次新规适用的三个地块，曾于去年底挂牌，今年3月却被中止出让。按照当时的公告表述，这三块地的交易资金来源审核工作尚未完成，中止后将继续进行审核。4月11日，上海规土局公布了上述三个地块的出让补充公告，但仍未公示具体拍卖时间。

业内：或意在减少“地王”

对于上海市的此次尝试，新城控股集团高级副总裁欧阳捷向记者表示，目前沪深A股中的上市房企有140多家，但根据经济实力和技术资质排名，初步估计只有几十家可以达到上海市新规中的入围条件。如果再加上绿色建筑资质、全装修面积等其他限制条件，剩下的企业就不多了。

欧阳捷认为，如果此评定方式在全上海推广，非上市房企将失去拿地机会，因为这些房企的财务数据往往是不公开的。此外，未来有卷款跑路或者项目烂尾可能的企业，可能将不再有资格拿地，经济实力不够的企业或将从上海房地产市场出局。不过，目前该政策会在多大范围、多长时间内施行，还存在不确定性。

资深地产人士薛建雄认为，上海此次尝试，是为了让更好的开发商进行土地开发，借此提高整个楼市的品质和产业水平。而行业洗牌之下，财务稳健的房企或成为最大受益者。

欧阳捷也向记者表示，新规实际上是为了抑制过多的房地产企业“围猎”一块土地，导致“地王”频出。“实际上，采取网上竞标、每家房企只有一次出价机会等也是抑制‘地王’、减少高溢价土地产生几率的方式，但可能此前没有起到既定效果所以（监管层）出了新招。”