房地产类公司债未见放行 聚焦竞拍“地王”行为

近期，多家公司受房地产调控政策影响取消交易所债券发行。上交所信息显示，2月22日，首创置业股份有限公司50亿元小公募、50亿元私募债等公司债状态为“中止”；2月21日，四大AMC之一东方资产旗下子公司中国东方资产管理（国际）控股有限公司（简称“东方国际”）28亿元小公募公司债状态亦为“中止”。

自2016年11月以来，房地产公司债发行现“冰冻”状态。从上述公司反馈文件看，监管层仍聚焦在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”行为。

随着房企融资渠道的全面收紧，房企今年终或将面临流动性冲击。根据OrientCapital的一份报告，房企将于2017年下半年至2018年初迎来偿债高峰，预计仅到期公司债一项就将达5440亿元。

要求反馈是否参与竞拍“地王”

上交所对首创置业50亿元小公募上市预审核反馈意见中，要求首创置业作为发行人补充披露在此前数期公司债券的募集资金使用情况，并补充披露上述债券募集资金使用情况是否与其披露或约定的用途一致。此外，请主承销商和发行人律师对发行人及其合并范围内子公司在房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市是否存在竞拍“地王”行为进行核查并发表意见。并补充截至三季度末的财务数据。

首创置业的控股股东北京首都创业集团有限公司，是北京市国资委下属的大型国有集团公司，是首创集团旗下从事房地产开发业务的唯一平台。截至2016年上半年末，首创集团97.77%的主营业务收入来自房地产销售。

与此同时，东方资产通过东银发展和WiseLeaderAssetsLtd.（BVI）控股的子公司东方国际所发行的28亿元小公募公司债，状态亦为“中止”。

东方资产在回应记者查询时表示，本次公司债募集资金拟用于偿还银行借款，置换公司债务，符合监管机构对募集资金用途的要求。目前承销商及各中介正在对反馈意见中提出的问题进行逐项落实，但不能保证在要求期限内完成，且因前期反馈已经申请过延期回复，此次反馈不能再申请延期，故申请暂时中止。中止不等同于终止，发行人计划近期在反馈问题落实后申请恢复审核。

根据募集说明书，东方国际在境外主要从事直接投资业务和资产管理业务；在境内主要从事债权投资、股权投资及财务顾问及管理咨询等业务。此次28亿元小公募所募资金拟用于偿还公司及下属子公司债务和补充营运资金。截至2016年6月末，东方国际房地产类投资规模为341.10亿港元，占全部投资业务规模的65.69%，投资业务行业集中度较高。

此前，东方资产已经过两轮“预审核反馈”。第二次反馈中，上交所要求东方国际说明上海证大房地产公司出售部分股权的会计处理，并核查：房地产业务在报告期内是否违反“国办发〔2013〕17号文”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；在房地产市场调控期间，在重点调控的城市是否存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为。

近三月房地产类公司债未见放行

房地产相关债券发行中止，背后反映的是房地产企业融资不断收紧，持续“去杠杆”。“上周五，证券业协会把一些券商固定收益的人叫去开会。目前，文件或会议纪要还没有下发。”上海某券商固收人士表示。

此前有报道称，中国证券业协会拟修改证券公司非公开发行公司债券项目承接负面清单指引，增加对房地产公司的负面清单限定和对钢铁、煤炭等过剩产能的限制，明确发行人子公司属于负面清单范畴的判断标准。

这与2016年10月上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》一脉相承。在监管函中，交易所对房地产、产能过剩行业分别采取了“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

公司债领域，自2016年11月以来，未见有房企公司债被放行。此前金隅股份称收到证监会批复向合格投资者公开发行公司债券，不过金隅股份并不属于房地产类，最近三个月，房地产类公司债的现状仍是只见受理、反馈，不见发行。

根据中原地产研究中心数据显示，2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等融资达11376.7亿，首次突破1万亿，同比上涨26%，房企资金空前充裕。而到了2017年1月，该口径下的融资合计仅为133.08亿元，延续去年四季度以来的低迷态势。同比降幅达92%。从资金成本看，去年12月来发行的债券利率在4.2%-5.5%，相比9月份前平均4%有所上行。

资产证券化ABS领域，继购房尾款ABS被窗口指导暂停后，近日，“东方银座美爵酒店信托受益权资产支持专项计划”也显示为“终止”。不过，“商业物业发行ABS认可继续，住宅地产停了。该酒店ABS终止应为个案。”一位银行投行部门人士表示。