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  • 房地产供应过剩局面确立 将受两种调控思路影响

    自我国实施房地产业的市场化改革以来,房地产业与宏观经济的关系就变得微妙起来。有人认为房地产业是经济的“稳定剂”,视后者的需要来调整;有人将两者的关系看作“唇齿相依”,一荣俱荣,一损俱损。

    房地产局面供应过剩
    房地产局面供应过剩

    房地产业体量庞大,不仅涉及上下游数十个产业,也与金融体系息息相关。因此,其对宏观经济的影响机制可谓错综复杂,一言难尽。今年国庆节期间,共有21个城市出台楼市调控措施,将年初以来的调控风潮推向阶段性高点。这也是最近三年来,房地产调控范围最广、力度最大的时刻。

    但在房地产市场进入“分化”、“过剩”时代,宏观经济正处于调整期之时,两者互相作用的模式正在发生改变。这不仅会影响未来的经济数据走势,也关系到房地产业在宏观经济中的地位重估。

    房地产的“正反面”

    房地产对宏观经济的影响体现在许多方面,但只有两个能够量化的指标:固定资产投资增速和居民消费价格指数(CPI)。前者为拉动GDP的“三驾马车”之一,后者则是最重要的民生指标。站在宏观经济的高度,两者均不可忽视。

    根据国家统计局的数据,今年前8月,全国房地产开发投资64387亿元,占同期固定资产投资的比重为17.6%。虽然比2011年的20.4%有明显下降,但仍然是固定资产投资的重要组成部分。

    房地产企业的投资热情,主要取决于对后市的判断,这种判断又在很大程度上取决于市场的变化趋势。按照这一传导机制,市场向好时,开发商的投资热情高涨,其对固定资产投资也有正相关性的作用。

    房地产对CPI的影响有两条逻辑。其一,支撑楼市回暖的因素往往是货币流动性的充裕。流动性充裕,则通常意味着通胀压力的到来。其二,租金是CPI的重要组成部分。当市场向好时,租金水平也会相应提高,并对CPI产生影响。也即,CPI和楼市销售数据的变化也具有一定的正相关性。

    因此,根据上述传导机制,在不考虑其他影响因素的情况下,若房地产市场持续回暖,固定资产投资增速和CPI都将上升。反之亦然。但这两个指标似乎存在天然的矛盾。决策者永远希望固定资产投资高速增长,CPI却处于低位。但无论楼市升温还是降温,两者都无法兼得。

    因此,当平衡被打破时,楼市调控往往降临。最常见的情况是,当销售不振、楼市低迷时,政府出台刺激性手段,推动市场的升温,进而为GDP注入活力;当市场过热、房价上涨压力偏大时,则出台打压性手段,挤出房价泡沫,并稳定租金和CPI指数。

    本轮楼市调控政策的推出,恰恰基于后一种逻辑。因为房价上涨不仅积蓄了CPI的上涨动力,也对其它产业的资金产生了“虹吸效应”。

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