开年四次熔断惊天内幕 房地产投资回报或高过股市（2）

投资回报或高过股市

和其他投资市场相比，去年上海房地产市场的表现不仅更为稳健，而且收益率更为可观。

去年股市行情不错，但普通股票型基金的收益，也不过只有45%左右。而在杠杆的作用下，尽管去年上海平均房价只涨30%，但那些支付了三成首付的房地产投资者去年的收益率却可以接近100%。

相比于股市，房地产的变现能力固然比较差，但也因为流动性弱，价格的稳定性反而远远超过了股票。

更为重要的是，虽然上海核心位置的房屋销售价格在全球范围内不低，和香港、新加坡等地区核心位置的高端住宅仍然有比较大的差距。以香港为例，目前销售价格最高的高端住宅，成交价已经到达到港币92万元/平方米。

相较于香港、纽约、东京等全球一线城市，上海高端住宅的价格仍有进一步上涨的空间。尤其是像尚海湾这样，处于未来金融核心区的一线江景住宅。

今年7月2日，央行上海总部就与上海徐汇区政府签订战略合作备忘录，双方将合作依托尚海湾所在的徐汇滨江地区建立国际性创新型金融集聚区，共同推进各类国际性、创新型、功能性金融机构以及相配套的金融专业机构和金融中介机构集聚发展。

根据央行上海总部签订战略合作备忘录，共同在徐汇滨江地区建设“国际金融交流中心”，承办各类国际性经济金融会议、论坛、交流等活动。条件成熟时，央行上海总部的业务部门将迁转至徐汇滨江地区办公运营。相当于上海的金融市场中心放在了徐汇滨江。

而无论是纽约、伦敦、香港还是东京，一线城市的金融中心，总是高端住宅的核心聚集区，是这个城市房价更高的板块。

所以，尽管尚海湾达到15万元/平方米，但是相对于国际金融中心城市高端住宅区动轧60万元一平方米的价格来说，仍然是比较低的。

尤其是受未来五年上海新增建设用地规模只有61平方公里等因素影响，上海住宅用地在过去几年时间里屡创新高。2014年的12月24日上午，格力地产联合体以16.14亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801编制单元32-01纯宅地，楼板价65832元/平方米，溢价率127%，当时外界认为这一地块的保本价在9万元以上；而2015年底，位于新江湾的一地块，楼板价接近5万元/平方米，预期售价更是达到8万~10万元/平方米。在这些项目的预期入市价格影响下，市场对在上海在售的高端住宅未来五年的价格预期不断升温。

在这样的背景下，很多人相信只要能够整体收购一两个高端住宅楼盘，未来就能通过不断提供房源的价格来实现资金的高收益。

尚海湾、黄浦湾这些拥有一定房源可供整体收购的楼盘，因此很可能成为机构投资人眼中的香饽饽。不过，在具体收购这些项目时，机构投资人可能会遇到不小的困难。

比如，尚海湾的营销负责人就认为，尚海湾在售的楼王有进一步升值空间，属于“非卖品”，在将来很长一段时间可以给公司带来不菲的利润，不宜整体出售，而只能卖掉其中的一小部分。

另外一方面，在售的一线高端住宅有些已经被部分买家提前预订，也增加了整体收购的难度。比如，消息人士透露，尚海湾的11、12号楼，虽然尚未公开，却已有部分房源已经被预订。

但对有能力的投资机构来说，这些障碍不是什么问题，只要有足够的诚意，就一定能够整体收购上海一线江景高端住宅项目。