上海国企改革全面升级 荐10股（3）

爱建股份（600643）：重组+转型，开启发展新局面

信托已成业务核心。历史上爱建股份主营房地产、金融、商业等业务，但近年来随着公司业务结构调整，房地产业务逐步萎缩，房地产业务收入占总营业收入之比由2008年59.45%下降到2011年的3.4%。与之形成对比的是，信托业务发展态势良好，占公司净利润之比由2007年的13.1%提升至101.4%。信托已成为公司最为核心的业务。

重组与转型：突出信托本源业务地位。公司拟定向增发募资26亿，其中20亿将用于增资爱建信托，可见公司正在逐步突出信托本源业务地位。同时，公司正在积极推进战略转型，立志打造以金融为主体的财富和资产管理服务商，未来着力发展金融、类金融、投资与资产管理以及产业四大板块业务。

爱建信托：增资与换牌，迎来新的发展机遇。目前从信托资产规模、信托业务收入以及净资产等角度来看，爱建信托处于行业相对落后的位置，主要与公司资本规模小以及未完成翻牌登记有关。公司顺利完成定增后，信托净资产和净资本将分别提升至约40亿、25亿的水平，为未来业务的发展奠定了资本基础。

张江高科（600895）：业绩无亮点

公司目前投资的高新技术企业有近20家，其中嘉事堂、微创医疗、超日太阳能、中芯国际、复旦张江、川河集团、展讯通讯已经在美国、香港或国内中小板上市，处于辅导期和拟上市阶段的公司有12家，张江高科园区成为新三版试点给公司带来更多机会。创投业务将在2年后今后业绩释放期。

估值优势不明显，鉴于园区土地价值有待重估，且张江高科成为新三版试点给公司创投业务带来更多机会，维持“增持”的投资评级。

浦东金桥（600639）：估值优势明显增持

碧云新天地陆续结算将成为公司今年四季度和明年的利润增长提供保障。（1）碧云新天地三期销售良好，目前销售率已达98.6%，合同均价23000元/平，将为公司贡献13亿房产销售收入，同时毛利达到60%。（2）公司预计在今年年底和明年年初陆续交房，届时将显著提升公司2010、2011年业绩。

我们认为：公司在扩张持有型物业同时，兼顾房产开发销售，使得公司业绩保持向上的趋势。目前，估值具备优势，维持增持。（1）目前公司在建和拟建的项目共约70万平，包括G3地块研发办公楼、28号地块研发办公楼、碧云国际社区人才公寓一、二期项目等高附加值项目，未来收租前景良好，大部分物业将于2013年之前竣工并开始租赁；（2）公司全年年底通过招拍挂获得临港新城一幅地块，表明公司坚持以房产销售补充物业扩张的战略意图，业绩将保持平稳向上的态势。