地产寒冬下:金科股份负债压力较同行较大

最近网上盛传,今年我们将迎来500年一遇的“小冰川期”。大范围降温或许成为未来一段时间的主题。而同样在经历“寒冬”的还有房地产行业。就在大房企都祈求“活下去”之际,“剩者为王”似乎成为了接下来的行业主要现象。

融资
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不过正是如此才越发检验一家房企的“成色”,毕竟“资本寒冬,白居不易”。不过从实力对比来看,那些大型房企的抗风险能力实际上远高于区域性房企,这也难怪有业内人士称“要担心的更多是中小房企的生存”。

作为渝派房企的代表,金科股份(00656)的长年盘踞川渝地区,从公司10月底发布的三季报情况来看,这家房企的稳定发展还是得到业内许多认可,但不可否认的是有些瑕疵还是难以被光辉完全掩盖。秉着谨慎性原则,我们还是需要对金科股份有一个客观的认识。

从三季报数据我们可以看出,金科股份的财务及运营数据还是比较稳健的。公司当期实现总营收269亿元,同比增长49%;实现净利润24亿元,同比增长122%。此外,公司1-9月的签约销售额已完成全年销售目标的87%,达868亿元,同比增长约97%。

虽然从上述数据可以看到金科股份要完成今年的销售目标并不困难,但地产行业不同于其他行业,拿地情况才是观察一家房企的重要数据。

拿地方面,金科股份上半年的拿地金额为227.4亿元,低于国内主流房企数据均值。2018年上半年金科股份拿地面积为379.1万㎡,相较去年全年拿地数据的1057.4万㎡,公司今年拿地力度放缓。

此外,公司在半年报的融资数据也反映出一些问题。公司在今年中期的平均融资成本为6.78%,而当期主流上市房企的融资成本均值则为6.07%。并且以公司披露的数据看,公司目前净负债率为159%,这一水平高于行业均值的125%。

也就是说,金科股份的负债压力相较同行还是较大的。随着金科股份今年拿地高周转的计划逐步推进,公司资产负债率在今年立马升高。实际上,金科股份在去年先后进入杭州、南京福州等15个城市,新项目土地总投资约460亿元,同比增长约120%。

与此同时,2017年年报显示,金科股份存货达到1072.2亿元,同比增幅为2.67%,这也是其存货近三年来首次超过1000亿。直到今年三季度,金科股份存货货值达到1408.3亿元。而持续的拿地及高额存货为公司带来持续性的债务负担。

一季报数据显示,公司总负债达到1403.5亿元,资产负债率为86.21%。而2016年,公司的负债总额为1092亿元,资产负债率仅为79%。不过上半年拿地放缓还是在一定程度上缓解了压力,三季报显示,公司资产负债率已经回落至83.8%,但依旧高于上年年末的水平。

短期债务方面,金科股份三季度短期借款66.4亿元,一年内到期的非流动负债为214.8亿元,二者合计281.2亿元。这一负债水平已经非常接近公司当期货币资金的293.2亿元。

并且,从现金流情况来看,三季度公司经营现金流净额为17.2亿元,较上季度环比下跌51.4%,公司现金流再次出现下滑的风险。

不过就在公司现金趋紧之时,金科股份还“大方”地给子公司进行财务资助。据统计在2018年上半年,金科股份先后对其参股公司提供了16次财务资助,截至7月5日,公司对外提供财务资助余额已经高达97.5亿元。

这一反常现象甚至引来了深交所的问询。即使这件事的后续市场并没有进行深究,但不得不说,作为一家身处行业寒冬的区域性房企,投资者还是希望公司能将自有资金多用于开发项目或是抵御风险吧。