新规后上海迎首次土拍 配建条件多入市一波三折

央企溢价拿地配建条件繁多

上海全新土拍规则后,迎来第一次土拍。5月26日晚间,上海三幅地块分别由保利、中建、中海三家央企获得,总成交价29.3亿元。据悉,三幅地块分别位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇,总出让面积13.4万㎡,起价在22.1亿元,楼面起价则为9662元/㎡,而地块最终成交楼面价为12774元/㎡,平均溢价率24.4%。

新规后上海迎首次土拍
新规后上海迎首次土拍

首宗上海奉贤区地块被中海以17.55亿竞得,楼面价14581元/㎡,溢价率48.8%。该地块位于奉贤镇与临港新城中间,东至同心港,南至兰博路,西至浦兰路,北至城协路,出让面积75224.2㎡,容积率1.6,地块起拍价11.79亿,楼面价9800元/㎡。

地块需建设5%的保障房(6017.94㎡)无偿移交政府,并自持15%的住宅(17151.12㎡)作为廉租房,30%的全装修住宅。另一幅临港地块则被中建以3.05亿元摘得,楼面价9659元/㎡,溢价率9.8%。

地块位于临港新城东侧,东至漕河路,南至芦硕路,西至潮乐路,北至江山路绿化带,出让面积15807.6㎡,容积率2.0,起价2.78亿元,楼面价8800元/㎡。同样,地块需建设5%的保障房(1264.6㎡)无偿移交政府,并自持100%的商业(6323.04㎡),30%的全装修住宅。

保利拿下的浦东南汇临港纯住宅地块(C0204),总花费则为8.65亿元,楼板价1.12万元/㎡,溢价率14.6%。

入市一波三折三地块成复合拍卖试点

上述三幅地块的拍卖引人注目,地块从挂牌到出让可谓一波三折:2016年12月,3幅地块在土地市场公开挂牌;随后2017年3月20日,3幅地块因资金审核尚未完成,被中止出让;2017年4月11日,3幅地块调整为招标挂牌复合出让;2017年5月11日,3幅地块确定为电子竞价;2017年5月26日,3幅地块正式出让。

从2016年12月这3幅地块公示挂牌出让信息以来,期间经历了中止交易、变更出让方式、调整现场竞价形式等多种问题。这也是至今为止,上海首次以招标挂牌复合方式出让的住宅用地。

在全新的土拍规则中,值得一提的是“评标”认定中的一系列指标。除了要考核拿地房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率和净资产收益率等基本指标外,还要考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

按照新规要求,需根据通过资格审查的有效申请人数来确定出让方式。采用有竞价招标方式出让的,则以“综合条件最佳者得”的原则确定中标人;采用挂牌方式出让的,则以“价高者得”的原则确定竞得人。