房企整体利润率依然下调 许多房企寻找新盈利点

房企整体利润率依然处于下调中,特别是企业土地成本的明显上升,将使企业的压力越来越大。增加持有型物业、获取租金收益是房企转型的一大重要方向。据中投证券研究,2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企。

房企整体利润率依然下调
房企整体利润率依然下调

赶上2015-2016年牛市的地产商们,销售额持续飙升,净利润总额也快速上涨,但繁荣景象的背后,是强者通吃的逻辑,以及难以避免的全行业净利润率持续走低。

土地成本高企是拉低净利润率的首要原因,对资金有限的小型房企来说,动辄百亿的地价难以负荷,这给了大型房企兼并收购的机会,做大自己的利润。

但并购并不能直接提高房企的盈利能力,且随着2017年成为“史上最严”楼市调控年,需求被大幅抑制,传统的开发、销售模式难以为继。

“转型”因此成为房企的必备之选,在传统地产业务的基础上,寻找新的盈利增长点,提高盈利能力,是地产商共同的方向;布局多元化业务,转型运营服务商,则是主要路径。

强者分食利润蛋糕

截至4月5日,67家房企公布的年报显示,房企净利润合计605.6亿,同比上涨25%;其中净利润上涨的房企达到55家,占比高达82%。

大型房企依靠规模化优势持续提升了市场占有率,并因此获得利润大蛋糕的很大部分。上述67家房企净利润额度中,万科一家就占去了1/3。

年报显示,万科在2016年首次实现了超过200亿的净利润,其市占率也提升到3.1%;恒大虽然拥有3.2%的最高市占率,但净利润稍逊于万科,为208亿。

换句话说,万科、恒大们的净利润增长,是在大的利润蛋糕中从别人手中抢过来的。

但从行业来看,房企增收不增利,净利率依然处于降低的趋势中。据中原地产研究中心统计,截至4月5日,67家房企平均净利润率为9%,2015年则为9.44%。

其中,万科净利润率由2014年的10.76%,降至2016的8.74%。

拿地成本的提升,是企业净利润率持续降低的重要原因。万科在年报中指出,2016年土地市场表现更为激进,热点城市地王频出,地价房价比创历史新高。万科监测的14个重点城市公开市场土地溢价率上升76%,14个重点城市地价占房价比例上升至56%。

而即使在各热点城市调控政策密集出台的2017年,土地价格依然有升无降。

4月12日,融创以10.04亿元拍得莆田市城厢区一地块,楼面均价8880元/平方米、溢价率195%,刷新莆田全市单价;4月6日,东原地产抽签获得红牌楼地块,1.72万元/平方米单价刷新了成都住宅最高楼面价。

一位不愿透露姓名的专家表示,除土地成本高外,土地出让方式的变化、开发商拿地时“竞配套”也是净利润率下跌的原因之一。开发商帮助政府建保障性住房、学校、道路等配套设施,也拉高了开发商的成本。“配套设施中保障性住房建设成本占比最大。”该人士称。

资金成本的上升也将加剧房企的焦虑。中原地产首席分析师张大伟表示,2017年各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累。

张大伟认为,整体市场的利润率依然处于下调中,特别是企业土地成本的明显上升,将使企业的压力越来越大,未来上升房企扩大规模、增加利润的主要方式将是兼并重组。