土地市场“冰火交融”分化明显楼市资金或将转移

随着地方楼市调控政策持续落地，各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。不过尽管近一两个月土地市场整体降温，但房企拿地的热情丝毫不减。尤其是对于一些大型房企而言，在2016年成为收获历史上最大销售面积与销售金额的年份后，标杆房企补充土地的积极性高涨，抢跑意味十分明显。

春节后各地土地市场“冰火交融”，呈明显的分化之势。包括北京、上海等一些热点城市土地溢价率明显下降，而深圳、南京等地则依旧火爆。

土地市场“冰火交融”分化明显

2月21日，上海金山区迎来三宗住宅用地出让，最终金山新城以低溢价成交，其余两宗地块则以底价成交；2月17日，位于上海临港的三块纯住宅用地均以不足2%的溢价率成交；2月16日，位于北京房山良乡镇的两宗经营性地块挂牌出让。其中，一地块溢价率为10.71%，另一地块溢价率仅9%，两宗地块均未达到总价上限。

另一些热点城市土地溢价率也在走低。石家庄2月14日出让了9宗土地，其中8宗底价竞出，1宗流拍；上周就启动交易的郑州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地块中，大部分为底价成交。

与北京、上海不同，2月5日，深圳龙华新区出让的商业地块经历了两个小时、300多轮举牌，最终楼面价3.73万元/平方米，溢价率50.55%。同样的情况还出现在南京、苏州、长沙等地。

2月14日，南京迎来了春节后的首场土地拍卖，共有7幅地块参与网上竞拍。经过激烈争夺，其中5幅地块超过最高限价，因此进入了摇号决定买家环节。2月15日，达到最高限价的5宗地块在摇号中角逐出了最终买家，其中，招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块，成为南京总价地王；2月10日长沙土地市场6宗土地全部在当日竞出，平均溢价率高达77.82%，其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。

在严格的政策约束下，出现高溢价地块的概率将远不如去年。对此，上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，部分土地的起拍价定得较高，所以溢价率相对较低，这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节奏较快，而且没有过去的疯狂态势。不过，从实际情况看，整体上拿地成本还是不低，房企后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发成本的问题。

龙头企业拿地热情高涨

尽管控地价仍然是热点城市的主旋律，但也难掩土地竞拍市场的热情。2月16日，北京土地市场迎来春节后首拍，当日共有两宗房山良乡镇住宅用地上拍，由于位置较佳，且地块干净，吸引了碧桂园等8家房企及综合体参与竞争。

厦门2月15日的土拍中吸引了建发、万科、保利、招商、融创、禹洲和世茂等十余家知名房企参与竞拍，3宗地块共吸金27.33亿元，其中一地块扣除竞配建面积最高楼面价为每平方米36651元，溢价率为50%。

总体而言，开年以来标杆房企拿地仍然积极。中原地产研究中心统计数据显示，截至2月20日，在受到春节假期的影响下，仍有30家房企的拿地金额超过了20亿元，合计拿地花费则高达2331.9亿元。这其中，前10家房企的拿地金额均超过100亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，因为春节土地供应减少，所以预期后续房企依然会增加拿地金额，在2016年收获历史上最大销售面积与销售金额后，房企补充土地的积极性明显较高，即使在政策调控影响下，各地供应出的土地依然未出现流标等明显降温现象。

从近半月的土拍市场表现来看，大多数热点城市依旧火热，如长沙、青岛、深圳土拍地块平均溢价率均超过了50%，厦门三幅宅地、南京五幅宅地也都触及了土拍限价“上限”。业内分析认为，对于热点城市的优质地块，即便附加条件苛刻，不少领军房企依旧志在必得。

热点城市楼市资金或将转移

为了避免高价地，一些热点城市针对土地加大了限制条件。记者梳理发现，目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价政策。其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

2月13日，天津市宣布土地出让新机制，报价到达上限，拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。与之相似的是，在北京，“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。

在市场增长放缓和调控趋严的态势下，房企转向一些非热点城市拿地的趋势明显。据中国指数研究院等机构的数据，在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

这些城市的特点较为鲜明，有业内人士将其总结为“弱二线”、“三四线”和“中西部”三个关键词。这也说明，房地产市场的热点正在从此前的一二线城市，向上述城市和区域转移。

业内人士指出，这些信息正传递出一个信号：在约束性政策越来越多的情况下，土地市场的降温将不可避免。非热点城市的土地交易火热，说明楼市资金正继续流向下一个热点。张大伟表示，虽然融资渠道受到管控，但经过去年的销售“大年”之后，大型房企手中的资金仍然充沛。在政策管控范围越来越大的情况下，资本选择进一步向非核心城市流动。

克而瑞研究员杨科伟认为，对于接下来土地市场走势，联系近期国土部发布的十五年规划纲要来看，未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。由此来看，土地市场的“主战场”还是会在城市边界快速扩张的二三线城市中展开，当下热点城市的“土拍春暖”也会在更多城市出现。