房地产步入“疯牛” 解围降资金杠杆势在必行（2）

火爆居民购房加杠杆已接近极限

不少业内人士指出，若对一些关键指标进行分析，则能看出目前国内房地产市场风险正在积蓄，但与此同时，各路资金仍在源源不断涌入楼市，进一步吹大泡沫。

在“首付贷”产品被监管层喊刹车之后，一些银行或是互联网金融平台的“房抵贷”产品大行其道，一定程度上也助推了居民部门二次加杠杆。据媒体援引盈灿咨询的数据显示，2016年1至8月，涉及房地产抵押贷款的平台约有200家。

牛熊交易室梳理的消息显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，按此推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿元左右。如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等近1万亿元，也就是说至少19万亿元的杠杆资金卷入房市。值得一提的是，在2011年9月至今短短的5年时间，房贷余额从6.9万亿元狂飙到17.9万亿元。

居民加杠杆热情空前。牛熊交易室表示，家庭部门在房价高位加杠杆已经成为当前热点楼市高温不退的重要特征。2016年前7个月新增房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍。

数据显示，2016年3月、6月购房贷款占居民中长期贷款比例均超过90%，此前该数据最高为2014年，当时的占比只有85%。值得注意的是，对于中国居民来说，最大的投资是购买房产。因此，在房贷飙升的同时，中国居民负债大幅提升。中国指数研究院数据显示，中国的居民杠杆率近年来增长迅速，居民负债占整个GDP的比重从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%，而2016年有望达到44%。

同时，低利率成为助推房价上涨的另一个杠杆。据统计，截至2016年8月26日房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模达到2015年全年的151%。

在此背景下，房企负债大幅增加。CRIC研究中心数据显示，2015年，云南城投净负债率为434%，同比2014年上升89个百分点；绿地集团净负债率达384%，同比上涨51%，而考虑到永久债券净负债率则高达388%。