房地产市场降温政策近期频现 直指房企高杠杆融资（2）

降温政策直指房企高杠杆融资

记者调查发现，近半年来，地王频出的背后既有资本市场输血的力量，也有银行开发贷款等低成本投资资金的“辅助”。所以，从近期各地各部门的调控来看，给房企降杠杆成为上述降温政策的重要手段。

今年在北京昌平豪掷62亿元拿地的招商蛇口背后就隐现再融资身影。去年，招商蛇口吸收合并招商地产上市，募集资金118亿元，基本上全部投入公司的房地产项目。

业内人士表示，这种上市房企利用资本市场融资的高杠杆来拿地的做法非常普遍。Wind资讯数据显示，今年以来，上市房企通过股份定向增发募集的资金总额接近740亿元，共21家A股上市房企完成定向增发。去年全年房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。

高和资本董事长苏鑫表示，股权融资的资金成本较低，是不少上市房企的重要融资渠道。监管部门再次强调再融资不能用于拿地，对于不少A股上市房企影响较大。

开发商资金的另一个重要来源是银行的房地产开发贷款。绿城中国相关负责人表示，“无论我们有多少融资渠道，开发贷都是必须申请的，因为价格低廉。”

同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。

易居智库研究总监严跃进表示，地方政府通过“提首付，降杠杆”可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地“输血”，抑制地王产生。“总体上，监管层对开发商变相‘限贷’，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。”

新政策对龙头房企影响力有限，房企拿钱手段越来越多。部分热点城市房价过高，来源于地价居高不下。一系列楼市降温政策能否遏制开发商争当地王的冲动，进而如何影响房地产市场？对此，多位房企高管表示，目前出台的政策影响力对于中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的手段却越来越多。如果地王继续频繁出现，对于房地产市场来说仍会推高房价。

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资渠道比较单一，多依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在融资工具繁多，不少房企50％以上的融资来源于公司债和企业债等，其余部分除银行开发贷款外，还有相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现，不少企业绕道债券市场融资。2015年，恒大地产发行50亿元公司债，经批准的募集资金用途为偿还金融机构借款、优化债务结构和补充流动资金。在长三角地区连拿数块地王的信达地产，发行2016年公司债第二期也是用于偿还金融机构借款。

浙江一家龙头房企执行总裁告诉记者，“即使再融资大门重新关闭，对于标杆房企来说，也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广，资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

记者调查发现，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”

在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。