多部门联合抑制资产泡沫 房地产买地融资受限

中央政治局会议提出抑制资产泡沫，各个职能部门的政策正从多角度着手，上半年高歌猛进、地王频出的房地产行业，也不可避免地进入了政策紧缩期。7月28日，记者从证监会有关人士处获悉，证监会在之前的保荐机构专题培训会上透露，上市公司再融资审核新增内容包括，不允许房企通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

这是继上海、深圳、南京等地房地产调控政策收紧后的又一记重拳，对于依赖融资买地的房企来说，影响巨大；而对于地王频出的土地市场，更是一种警示。

买地融资受限

证监会是在25日的保荐机构专题培训会上透露上述消息的。证监会发行部有关人士在会上强调，再融资募集的资金，上市公司应按照实际用途披露，不得通过补充流动资金或偿还银行贷款，变相将募集资金用于其他用途。

一位接近监管的业内人士表示，再融资包括增发、配股以及可转换债券，主要是指股权融资。对于上市房企而言，通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧，房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这样的限制，或是各方利益协调的结果。从供给侧改革的角度看，本应继续放宽再融资。但由于持续宽松政策下高杠杆增多，很多房企大规模融资，同时盲目拿地王，这都是此前中央提及的“资产泡沫”的表现。从这个角度看，政策收紧也是为了防范金融风险，尤其是防止地产行业泡沫的出现。

在今年上半年，土地市场的疯狂全民瞩目。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月28日，全国住宅土地（不计算商业类地王）合计超过10亿的地块有236宗。叠加商业类的21宗，超过10亿地块已经多达257宗。

在这257宗地块里，溢价率超过100%的地王合计128宗，相比上半年的109宗继续明显上涨。溢价率超过50%的地块达到了189宗。地王潮在前期的一线城市与四小龙（南京、厦门、合肥、苏州）之后，向其他城市蔓延：天津、武汉、郑州、杭州、成都等地，均出现了明显的地王潮现象。

广州一家大型房企高管人士认为，上市房企再融资所募集的资金不得用于“拿地”的规定具有一定针对性，那些拿了地王但土地款尚未付清（分期支付土地款）的上市房企或会有资金压力，对一些“地王制造者”的影响更不容小视。

楼市整体降温

早在2010年，证监会通过其官方网站发布了“暂停房企重组申请”，这让国内上市房企在内地资本市场的再融资大门全部关闭。但到了2013年，房企再融资悄然开闸，十几家房企公布了再融资计划。进入2016年，在资本市场持续“外紧内松”的背景下，房企内地融资规模持续扩大，海外融资则持续缩水。

对于上市房企而言，股权再融资成本低，风险小，有利于规模化发展和公司治理结构的改善，逐渐成为了房企融资的重要渠道之一。根据中国指数研究院统计数据，2016年上半年共有34家A股上市房企发布增发预案，融资总额达2271亿元，比去年同期增长41.9%。

同时，共有19家房企增发预案成功实施，募资总额达687亿元，而在2015年上半年这个数字不过185亿元，相比去年，今年上半年的增发数量和规模都呈现出大幅上涨的态势。

从房企定向增发的主要用途来看，多数房企定增用于项目开发及偿还借款。严跃进认为，再融资收紧，对于房企尤其是那些希望下半年大规模扩张的房企来说，是一个利空消息。另外，这也可能会使部分房企降低姿态，加快推盘来回笼资金。

经济学家马光远认为，土地市场在经历上半年的疯狂之后，下半年降温是大概率，特别是上半年“地王”频出的情况不会再出现；此外，考虑到上半年房价上涨的情况，下半年货币政策出现明显放松的可能性仍然比较小。