京津冀一体化全面加速 主题投资惹关注（3）

华夏幸福（600340）：产城模式连续扩张，环首都经济圈又入一城

公司产业新城业务连续扩张。保定白洋淀科技城项目是公司继北京房山区张坊产业新城之后在环首都经济圈核心区域、京保石发展主轴上开拓的第二个超大型产业新城项目。

1）委托区域面积大

本次签约的保定白洋淀科技城项目位于保定市区东部，规划总面积约300平方公里。该项目目前属公司委托区域面积最大的产业新城项目，标志着公司产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。

2）委托区域产业基础好

公开资料显示托管区域所处的保定市，已形成以汽车及零部件、新能源及能源装备制造业为代表的先进制造业集群和以长城、英利、天威、巨力等为代表的众多现代化企业集团。该区域在电子信息、航空航天新材料等战略性新兴产业和现代服务业发展迅速，具有较好的产业基础。

委托区域产业和人口承接具备潜力。委托区域近邻高铁保定东站，由保定东站至北京西站仅需40分钟，另有京港澳、京昆、大广等多条高速公路直达北京，交通非常便捷，区位优势明显。从产业带角度看，委托区域位于环首都经济圈发展主轴之一的京保石发展主轴的轴心区，属北京市中心城产业、人流、投资和消费外溢的主导方向之一，并与固安、霸州、永清、张坊等产业新城相互呼应，共同构成京南区域的产业新城集群。委托区域周边市场商品房销售均价在7000元-9000元/平。区域内销售均价与北京商品房均价存在较大的价差，易于吸引北京购房需求外溢。

PPP模式将在委托区域推广。从公告看保定白洋淀科技城项目将继续采用组建混合所有制公司的合作方式。目前华夏幸福在该领域和模式合作上已具备成熟经验，在国内有多次成功复制案例。考虑该模式在解决政府财政压力，合理定位政府职能方面有突出优势，预计未来在国内存在广泛发展空间。

维持“买入”评级。委托区域面积最大的产业新城项目，标志着公司产业新城业务版图已由北京中心辐射50-100公里半径范围扩展至100-150公里半径范围。保定市在城市定位、经济环境、产业基础、住宅市场和区域规划等方面的优势都非常明显，使得委托区域的开发建设难度能够显著降低，风险相对减小。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。

截至5月28日，公司股价27.36元对应2014和2015年PE在9.99和7.11倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期，即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式，较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2014年14倍市盈率，对应股价38.36元，维持“买入”评级。