净利润27年增长逾千倍 万科战略再升级

从1991年A股上市至今,万科在资本市场已走过27个年头,见证了资本市场的风云变幻,历经了地产行业冰与火洗礼,一步步发展成长为年营收突破2000亿元、总资产破万亿的世界500强企业。

万科
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2018年,素以经营稳健、治理规范著称的万科,面对大时代和行业的变化,将战略进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田以及和谐生态建设者。这一次万科将迈上怎样的新台阶?

净利润27年增长逾千倍

成立于1984年的万科,是国内第一批进行股份制改造、建立现代企业制度的企业。公开数据显示,万科的营业收入从1991年的4.23亿元增至2017年的2428.97亿元,增长了573倍;归属于上市公司股东的净利润从1991年的2614万元增长至2017年的280.52亿元,增长了1072倍。上市27年,万科的营业收入和净利润复合增长率分别为28%和31%,成为A股市场盈利和业绩持续增长时间最长的上市公司。保持如此稳健的业绩,得益于万科对时代与行业机遇的敏锐把握。

事实上,万科做贸易起家,其前身是深圳现代科教仪器展销中心,隶属于深圳经济特区发展公司。改革开放初期的深圳百废待兴,早期的万科和特区很多企业一样,是一家多元化的企业,做过服装、音像出版、瓶装水、首饰加工、贸易、零售、来料加工等业务。1988年,万科勇于面对挑战进行股改,成为改革开放后第一批上市公司。

1988年到1993年间,万科进行第一轮扩张,实施多元化和跨地域经营战略,形成商贸、工业、房地产、股权投资和文化传播五大经营架构,拥有55家附属公司和联营公司,遍布全国12个大城市。

1993年,一系列宏观调控措施出台,房地产行业的寒潮到来。万科及时对业务进行了调整:从多元化向专业化发展,并把开发地域集中到深、京、津、沪经济发达地区。至1997年,万科完成了战略调整,由12个城市“遍地开花”转向重点经营深、沪、京、津四大城市,重点放在深圳。至2001年出售贸易口万佳股份,标志着万科完成从多元化向专业化的转变,进入住宅专业化发展的快速轨道,领舞中国房地产市场。2010年,万科实现销售额1081亿元,成为国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

2012年,万科再度深刻认识到行业将由“黄金时代”进入“白银时代”的变化,并启动向“城市配套服务商”的战略转型,在坚持住宅开发和物业服务的基础上,逐步进行相关多元化拓展,围绕地产主业布局了商业地产、物流仓储服务、租赁住宅、教育、养老等多个领域。

经过近6年的实践,万科已由单一住宅产品开发商,成功转型成为城乡建设和生活服务商,为客户提供全生命周期产品和服务。记者了解到,万科在物业服务、长租公寓、商业、物流仓储服务等多个领域已经做到行业的数一数二。

截至2017年底,万科总资产约1.17万亿元,当年实现营业收入2429亿元,实现净利润281亿元,纳税566亿元。今年前三季度,在行业迎来明显转折点的情况下,万科营收和归母净利润继续保持两位数增长,分别同比增长50.32%和31.63%,总资产则增长22.9%至1.43万亿元。

现金分红远超股权融资总额

万科的快速发展,离不开资本市场的助力。万科与资本市场的缘分,还得从三十年前说起。当时国内资本市场还处于起步阶段,上市、股票等字眼,对不少人来说还颇为陌生。作为改革开放前沿的深圳,冒出了万科等一批企业,成为资本市场首批“吃螃蟹”的领头羊。

1988年,万科完成股份化改造,解决了企业的产权界定问题,实现了企业所有权和经营权的分离,为推动公司上市以及建立现代企业制度奠定了基础。

1991年1月29日,万科股票正式在深交所挂牌交易,股票代码为000002。那时还没有当下的大屏幕,万科交易情况不能像今天这样在显示屏上跳动、闪亮。但上市为万科打开了资本市场的大门,并由此开启起飞之路。

1993年5月,为吸引海外投资者推出了B股制度,万科成为首批试水B股的公司,通过B股发行募资45135万港元。凭借这笔资金,万科在当时宏观调控、银根紧缩的形势下,仍有足够的资金用于跨地域战略的实施;同时,B股发行促使万科深入调整自身的业务架构,推动公司经营管理向国际投资者认可的方向发展。

2005年股权分置改革,万科在非流通比例极低、兼有B股的情况下,创造性地提出了由大股东华润派送认沽权证的方案,充分照顾到了各类股东的利益,成为第一家完成股改的A+B股公司。

2007年8月,万科通过公开增发A股的方式融资近100亿元。这是万科历年来规模最大的一次融资,为公司快速发展奠定了坚实基础。

2014年,万科完成B转H。这是万科国际化道路的深化。此次转板不涉及融资,目的在于改善万科B股的交易环境,同时进一步加强公司与国际资本市场的对接。

2017年,万科迎来持股29.38%的第一大股东深圳地铁,混合所有制结构与万科良好的治理机制相结合,形成了万科独特的治理优势。

从1988年股份化改造,到1991年发行A股股票,1993年发行B股股票,到2005年的股权分置改革,再到2014年的B转H,万科可谓经历了中国资本市场完整的发展历程。

正是在这27年里,万科业绩实现了数百上千倍的增长,并成为A股市场连续现金分红时间最长的公司。上市以来累计完成现金分红456亿元,远超历年股权融资总额194亿元,最近三年分红占净利润的比例基本稳定在35%至45%之间。

转型实践成效显著

在与资本市场共同成长的同时,万科完整经历了国内房地产行业的潮起潮落。不过,无论行业环境如何,万科始终坚持稳健经营,不盲目加杠杆。

“健康可持续是万科一贯的发展原则。”在2018年3月的业绩说明会上,万科集团董事会主席郁亮对记者表示,一个企业的发展必须是在健康的基础上持续做下去,这样才是长期发展应该坚持的原则。

多年来,面对房地产行业一轮又一轮的调控和融资环境的不断变化,万科一直坚持“以现金流为基础的持续真实价值创造”理念,持续强化资金管控。截至2017年底,万科净负债率仅8.8%,几乎为大型房企中最低负债水平。

在面对土地市场的激烈竞争时,万科以稳健为主,在开发业务上保持谨慎投资,根据销售回款、融资情况决定合理的投资节奏,关注各种并购机会和合作、股权收购、代建等多元化渠道,获取合理价格的土地资源,满足可持续发展需要。

正是凭借这种稳健的经营观,万科多年来积累了良好的信誉和口碑,资本市场的各种融资渠道丰富且畅通,融资成本在行业中具备优势。

2018年,面对大时代和行业的变化,万科将战略进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”,致力于成为美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田以及和谐生态建设者。在转型过程中,万科没有贸然远离自身熟悉的领域,而是选择在满足居民居住需求的基础上,稳扎稳打,逐步将业务衍生至商业地产、物流仓储、租赁住宅等领域,使公司的既有优势得到充分发挥。

目前来看,万科转型成效显著。以租赁住宅为例,通过提前布局,万科已经成为全国最大的集中式长租公寓服务商。截至2018年中期,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

在解释战略升级原因时,郁亮指出,房价单边快速上涨时代已经结束,房企需要把自己看成制造业、服务业公司,要靠双手劳动赚钱,不再靠不动产价格上涨来赚钱。在房地产建设进入成熟期之后,围绕着不动产的服务业,其规模会超过房地产本身。相信未来在不动产领域的周边行业将大有作为。