严控预售证“水龙头” 价格审批须过两道关（2）

价格审批须过两道关

据记者了解，目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续关，区政府相关部门审批通过后，还须上报市级主管单位把关。“现在只要是能开盘的新房，批下来的价格肯定比二手房价格要低，客户也都明白，所以都觉得只要能买到房就是赚了，托各种关系来买房的人太多了。”有开发商向记者直言。

记者在调查中了解到，现在上海不光限制单价5万元以上楼盘预售证的发放，还限制项目“网签”。比如，静安区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

值得注意的是，6月16日，上海市住建委经上海市委、市政府同意将承担的住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理职责划出，设立上海市房屋管理局，作为上海市住建委的部门管理机构，机构规格为副局级。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，因此短期内上海对楼市的管理和严控并无放松可能。开发商内部流传的一个说法是，今年上半年，虹口区仅批了一个单价超过10万元的楼盘预售证，不久区相关部门领导即被上级约谈，普陀区也有类似情况发生。市中心此后至今再没有高价项目拿到预售许可证。

价格卖不高宁可“封盘”

市中心高端项目想卖卖不了，而中外环等外围区域的项目却有“捂盘”迹象。购房者金女士今年一直在浦东三林地区寻找合适的在售新盘，5月份位于外环线附近的世茂云图准备加推房源，销售人员称新房源预计将在6月底开盘，售价大概在5万元/平方米。“结果到了6月份，开发商说不开了，因为政府批的价格仅4.3万元/平方米，开发商觉得太低了，不想卖。现在明确告诉我们，今年之内不开了。”金女士告诉记者，现在售楼处电话也没人接了。

记者尝试拨打世茂云图售楼处，确实电话无人接听，现场已停止接待，处于封盘状态。就在该项目隔壁的另一个新盘中骏柏景湾同样计划6月中旬开盘，至今也没拿到预售证，开盘时间待定。与世茂云图干脆封盘不同的是，中骏柏景湾售楼处目前还在正常接待，销售人员王小姐表示，开发商需要回笼资金，还是想开盘的，公司市场部正在积极与政府沟通，希望尽快拿到预售证。“公司想开高价，去年11月份推出的那批房源单价在4.7万-5万元/平方米之间，今年至少想卖5.5万元/平方米左右。可是世茂云图最终批下来的价格才4.3万元/平方米，估计我们的价格也没通过。”王小姐告诉记者。

价格上被管控，是目前很多开发商纠结的关键点——想卖高价，批不下来；卖得太低，又不甘心，资金压力不太大的开发商干脆选择不去领预售证，封盘不卖。

还有些开发商通过“装修款”等各种名目让购房者补差价，与购房者签订一份补充协议，购房者须现金补上这部分被政府压下去的差价。“这是行业内目前盛行的普遍现象。”有开发商这样表示。

错过窗口期下半年更被动

“可以看到，现在一些城市交易量被人为控制，未来恐将加重市场的误判。”新城控股副总裁欧阳捷表示，在上海这样的城市，一二手房价格倒挂的现象已见怪不怪。那些高价拿地的项目在现行控房价的政策逻辑下，如果低价入市，极有可能亏本，开发商当然心有不甘。于是，开发商选择缓建、捂盘。

可以预见的是，在政策严控之下，开发商已经错过了5月和6月这个上半年最佳出货窗口期，下半年销售压力恐将更大，尤其是高扩张、高周转的激进型房企。记者了解到，一家高扩张企业今年在上海的多个高端项目至今未取得预售证而无法开盘，无奈之下，公司急切推进位于松江泗泾的中端项目尽早开盘。该项目去年拿地时楼板价已近4万元/平方米，而目前售价可能也就每平方米5万多元，明知是亏开发商还得卖。

上海中原地产分析师卢文曦表示，7月和8月是传统的楼市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年银行放贷收紧、没钱可贷，到了年底银根更紧，就怕到时候即便供应量增加了，房贷这块又跟不上。所以今年开发商会很被动。”