土地拍卖市场风向突变 限制地价不再价高者得

6月6日，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。6月5日，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。6月2日，南京挂出11幅地块，同时取消土地竞拍摇号，改为竞争保障房建设面积。

进入初夏，土地拍卖市场风向突变，从过去的竞拍地价，到竞拍自持面积或保障房面积。一些业内人士表示，从多地控制地价的措施来看，用意非常明确，就是防止“面粉价超过面包价”，堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。

多地要求自持

从多地的土地拍卖情况来看，自持似乎成了一个标配。6月6日上午，经过近40分钟的现场竞价，万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年，拿下佛山桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。这意味着万科将变成房东，以后主要靠租赁盈利。

6月5日，杭州拍卖主城区的下沙、三塘、滨江三幅宅地，第一次报价溢价率就达到70%，直接跨过现房销售，进入自持比例的竞争。三幅地块的胜出方分别是金地、中冶和保利，自持比例分别达到41%、36%和36%。

同日，天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让，要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下，直接竞报自持住房建筑面积，不再竞报土地价格。

据统计，目前至少有10多个热点城市开始限制地价，要求开发商自持一定的比例。业内人士表示，自持对开发商来说是一个不小的挑战，考验着未来的盈利模式和能力。

竞争保障房建设面积

有的城市在要求开发商自持的同时，还要求建设一定比例的保障房等。6月2日，南京市规定，当住宅、商业地块溢价超出45%时，超出部分不计入房价成本，竞价达到最高限价的80%，申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，停止竞价，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积，每次保建面积200平方米，认建面积最多者为竞得人。

珠海市本月初也开启了土地拍卖全新模式。与传统“价高者得”的模式不同，许多地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。此外，为了吸引产业进驻，部分地块还限制10年不得交易，只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区，政府还对部分地块作了投资强度和营业额规定。

5月26日，上海出让位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇的三幅地块，起价22.1亿元，最后分别被保利、中建、中海三家央企获得，总成交价29.3亿元。其中，奉贤区地块和临港地块被要求建设5%的保障房（合计约7282.54平方米）无偿移交给政府，奉贤区地块还需自持15%的住宅（17151.12平方米）作为廉租房。

降温土地拍卖市场

热点城市的土拍措施，目的是给火热的土地拍卖市场降温。一位业内人士告诉记者，当城市土地越来越贵时，房价也会越来越高，又会有更多的资本流入，抢夺下一波利润。如是循环，城市陷入了地产无尽的狂欢和迭起的高潮中，不能自已。地方政府在享受市场高潮的土地财政后，也会感受到退潮后的无力。

同时，越来越高的地价对房企也是很大的压力。别看开发商拿地动辄几十亿元甚至上百亿元，实际上自己拿出的真金白银并不多，大多是借用各种金融杠杆手段筹措。一旦政策收紧资金流动性，开发商的资金链就容易出现问题。

有业内人士认为，目前，一些热点城市主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等，这些措施都会给土地拍卖市场降温，将对楼市健康发展有着良好的作用。

业内人士预计，目前热点城市的土拍模式，将会在其他房价上涨过快的城市推广和使用。