万科营收增速疲态尽显 资产负债率首次突破80%

尽管2016年行业形势大好,仍难掩万科营业收入增长上的疲态。而财务费用激增流动比率降至1993年以来最低水平也值得关注。同时,随着公司上市以来最慷慨的分红派息,王石和郁亮将分别落袋602万元和577万元。

万科营收增速疲态尽显
万科营收增速疲态尽显

上帝的归上帝,恺撒的归恺撒。除了王石去留这个已逐渐“娱乐化”的指标话题,其实在3月27日的万科2016年业绩发布会上,作为承担中国当前经济稳定器角色的房地产业中最具风向性意义的公司,其公布的各项财务数据乃至分红派息力度,都能观照出更多未来的走向。

在谈及过去一年的房地产市场时,上任仅一年的公司董事会秘书朱旭留下意味深长的一句:“尽管房地产市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧。”

很大程度上,这正是万科当下的写照。从“历史最好”的2015年到“极为不寻常”的2016年,除了股权之争这场看似尘埃落定的风波外,万科表面靓丽的财报数据背后暗藏隐患,同时也释放出了新的信号:尽管行业形势大好、公司销售业绩可圈可点且祭出每10股拟派送人民币7.9元(含税)现金股息的高比例分红预案,但难掩其营业收入增长上的疲态;财务费用激增,资产负债率首次突破80%,流动比率已降至1993年以来最低水平;基于对三、四线城市的审慎态度,存货跌价准备较2015年底大幅增长82.3%,影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

而这些,显然在媒体与郁亮并不友善的对话空间中被“淡化处理”了。

另一个引人关注的焦点,是万科高管的薪酬。2016年王石从万科领取的薪酬为999万元,与2015年几乎持平;郁亮的薪酬同比小幅下降约2%;而执行副总裁、监事会主席等多名高管的薪酬则出现20%以上的涨幅。

营收增速放缓

对房地产市场而言,2016年当然是丰收的一年,销售额及销售面积双双刷新了历史纪录。国家统计局数据显示,全年商品房销售额达到11.76万亿元,首次突破11万亿大关,较上年增加34.8%;销售面积达到15.73亿平方米,较上年增长22.5%。

作为地产行业龙头的万科,2016年实现销售面积2765.4万平方米,销售金额3647.7亿元,同比分别增长33.8%和39.5%。按全国商品房销售金额人民币11.76万亿元计算,2016年万科在全国市场占有率为3.1%,较2015年提高了0.1个百分点。

无论是行业景气度还是公司自身的销售能力,一切都看似很美好。不过在这样的背景下,万科的营业收入增速却显现出一丝颓势。2016年万科营业收入为2404.77亿元,同比增长22.98%,与2015年增速相比下滑超过10个百分点。

同期其他大型房企表现如何呢?从已发布的年报数据来看,2016年,同为四大房企之一的招商蛇口营业收入同比增长29.15%,而在香港上市的碧桂园、中国恒大营收同比增速分别为35.21%、58.83%,均大幅高于万科的增速,且这三家房企2016年的营收增速均高于2015年的水平。综合2015年、2016年的数据来看,碧桂园、中国恒大营业收入的年复合增长率分别为34.53%和37.84%,而万科同期只有28.17%。可见,不管是与自身参照,还是与同行业相比,万科的营业收入增速均不太理想。

数据显示,2016年万科营业利润同比增长17.82%,最终实现归属于母公司股东的净利润210.23亿元,较2015年增长16.02%。

负债率攀升

记者注意到,2016年万科营业利润增速低于其营业收入增速,主要是其营业总成本增长较快所致。2016年万科营业总成本为2064.67亿元,同比增幅为24.39%,高于营业收入的增幅。其中,万科的财务费用由2015年的4.78亿元增长至2016年的15.92亿元,同比增幅高达233%。而究其原因,主要拜利息支出增加所致。

利息的支出自然与公司的负债关联。实际上,万科的有息负债近年来在不断攀升。截至2015年底,万科有息负债合计794.9亿元,较2014年末的689.8亿元增长了15.24%。到了2016年末,其有息负债合计1288.6亿元,较2015年末又增长62.11%,占总资产的比例则由2015年底的13.0%上升至2016年底的15.5%。至2016年底,万科负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为25.9%,尽管万科表示这一水平“继续保持在行业低位”,但仍较2015年底高出6.6个百分点。

从资产负债率来看,2016年底万科资产负债率达到80.54%,为公司上市以来首次突破80%的关口。事实上,在“招保万金”四大房企中,万科的资产负债率遥遥领先于其他3家公司。以2016年三季度末的数据来看,万科的资产负债率达到81.01%,金地集团、招商蛇口、保利地产则分别为68.51%、71.92%、74.58%和而134家A股房地产开发公司的资产负债率中位数为68.53%。

偿债能力方面,万科2016年末的流动比率已降至1.24,为1993年以来的最低水平;速动比率为0.44,2011年以来已连续6年低于0.5.

存货跌价准备激增

随着项目投资和开发规模的扩大,万科的存货规模有所上升。截至2016年末,万科集团存货金额为4673.6亿元,较2015年底增长27.0%。

若单项存货成本高于其可变现净值,则应按其差额计提存货跌价准备。至2016年末万科计提的存货跌价准备余额接近13.8亿元,较2015年底大幅增长了82.3%。万科表示,项目存货跌价准备激增,原因在于部分城市房价、地价持续调整,公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。

具体来看,万科2016年新计提了存货跌价准备的项目分布在7个城市,分别是南充、镇江、大连、抚顺、宁波、营口以及南通,计提金额合计8.39亿元。还有部分项目在2016年初便存在跌价准备,且没有在年内实现全部转销,这些项目分布于烟台、乌鲁木齐、温州和唐山。

也就是说,2016年末的存货跌价准备账面余额来自上述11个城市的项目,且主要集中在三四线城市。可以说,万科并不看好这些城市的房价。除此之外,芜湖万科城于2015年计提的存货跌价准备已在2016年全部转销。

2016年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响万科税后净利润6.7亿元,影响归属于母公司股东的净利润5.4亿元。

相比对三、四线城市的谨慎态度,万科2016年新增开发项目173个,其中88.3%的新增项目都位于一、二线城市。这从很大程度上反映了万科对未来房地产市场走势的看法。

多名高管加薪

记者从万科年报中看到,2016年王石从万科领取的税前报酬为999万元,与2015年水平相当,仅提高了0.2万元。而总裁郁亮2015年的薪酬与王石一致,但2016年却降至979万元,成为2016年正常任期内唯一薪酬下降的高管,降幅约2%。

公司监事会主席解冻、执行副总裁王文金和张旭、监事周清平的薪酬均有20%以上的涨幅。其中,张旭2015年薪酬为707.5万元,2016年提高至898.3万元,增长幅度为26.97%。解冻的薪酬由2015年的556.8万元提高至2016年的703.3万元,增幅为26.31%。王文金、周清平2016年薪酬分别为703.3万元和209.9万元,增长幅度分别为23.56%和20.08%。

除了上述6位高管外,2016年薪酬超过百万元的还包括执行副总裁孙嘉及董秘朱旭。其中,孙嘉自2016年3月起任公司执行副总裁、财务负责人、首席财务官,年内从万科领取的薪酬为898.2万元;朱旭自2016年3月起任公司董事会秘书,领取的报酬为731.5万元。

目前尚难判断公司高管大幅升薪是否与股权之争有关。

万科发布的2016年度分红预案为每10股派送人民币7.9元(含税)现金股息,虽然力度不及煤炭行业的中国神华,但与自身相比已是公司上市以来最慷慨的一次。若按2016年末的持股数量计算,王石、郁亮将分别获得近602万元(含税)、577万元(含税)的分红。

另据消息称,万科已被正式划归深圳地方国有企业。