地产融资调控趋严 五类资管融资方式不予备案（2）

需履行穿透义务

除前述热点城市的住宅项目外，资管产品对开发商的直接融资也受到限制。上述接近监管层人士透露，根据目前的征求意见，资管计划将不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产企业提供用于补充流动资金或支付土地出让金价款的融资，同时不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

“首付贷这种项目通常机构不会参与，一遍都是民间资金和P2P，但开发商融资有时候是依赖于资管产品的融资能力的。”上述房企北京分公司副总坦言。

值得一提的是，由于嵌套信托计划及其他金融产品的融资模式也在管束之列，监管层对房地产融资项目可能存在的嵌套、套利行为提出了穿透式审查要求。

上述接近监管层人士透露，按征求意见稿要求，资产管理人应当勤勉尽责地履行向下穿透审查底层资产的义务。“监管层要求机构严格审查资金投向，并进行层层穿透，确定最终的投资方向符合要求。”

“在层层嵌套或者母基金运作的模式下，地产融资并不是一点都没有操作空间，但从监管层的表态来看，会对违规的机构进行严格处罚，所以绝大多数机构通常不会顶风作案。”上述基金子公司负责人表示。

但其同时表示，在新八条底线及基金子公司新政的压力下，地产融资禁令的新规或将对券商、基金等机构非标业务形成更加严苛的困束。

“本来不让约定预期收益、不让劣后担保优先等规则的提出，就让非标类的资管不好做了，现在优质城市的地产项目融资也受到了影响，这让券商和基金公司的业务空间越来越窄。”北京一家AMC系券商资管投资经理表示。

此外，此次意见征求还对资管计划投资房地产企业的流程规范性进行了强调。

“监管层要求管理人应当进一步的完善资金账户管理和支付管理流程，加强资金流向持续监控，”上述接近监管层人士称，“其实主要也是担心募集资金被用于支付合同约定以外的地方，或者变相违规输血房地产项目。”