楼市调控政策密集出台 房企发债收紧或入冬

随着楼市调控政策密集出台，进入房地产和基础产业领域的各路资金迅速“退烧”。信托渠道融资规模“腰斩”，房企债券融资下降7成，美债提前赎回，让2016年的“吸金王”年底惨淡收官。

业内人士表示，未来在紧缩性调控和监管条件下，房企资金难如前期般宽松，房企2017年需要做好过冬准备。

数据显示，进入四季度以来，房企通过信托渠道融资规模在9月达到高峰以后，迅速掉头直下。用益信托网最新统计数据显示，10月68家信托公司共成立45只房地产集合信托产品，规模仅为119.8亿元，较9月65只214.9亿元的体量，成立只数下降30.8%，规模上更是几近“腰斩”。11月房地产信托产品更是仅仅成立27只，融资总额为62亿元。其中，11月21日到11月30日10天时间内，房地产信托成立数量仅3只，融资额度仅为2.9亿元。

“除了今年2月份受春节因素影响外，11月在成立规模上，可以说达到全年的谷底。”用益信托分析师帅国让表示，监管部门相继对进入房地产领域的资金进行限制，信托出于对风险的顾虑也进一步收窄在房地产领域的投资；此外，财政部近日发布公告，明确表示政府违规出具的“担保函”无效，这对基础产业类信托的发行造成了一定影响。

在信托收紧的同时，房企发债也同步收紧。中原地产研究中心统计数据显示，2016年截至目前，房企私募债、公司债、中期票据等融资达到了11156亿，历史首次突破万亿元，同比同口径上涨幅度达到了25%。但值得注意的是，从10月来看，融资总额仅为685亿元，11月融资额更是下降至288.3亿元，较9月的1160.44亿元、8月的1096.53亿元、7月的1223.76亿元分别下降75%、73.7%、76.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为，债券是房企融资成本最低廉的方式，今年对市场爆发做了有力支撑。但自9月底，地方政府和高层接连推出一系列紧缩房市政策措施，上交所、深交所相继发文审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排，明确房企债券募集资金禁用于购置土地，房企的债券融资难度明显加大。

此外，值得一提的是，在美元走强态势下，房企海外发债不但被遏制，更出现了大规模提前赎回。

11月28日，龙湖地产披露，其已于25日完成赎回2019年到期优先票据，赎回金额相当于票据本金额103.44%，此外加截至赎回日期（但不包括该日）的累计及未支付的利息的赎回价。11月15日，景瑞控股有限公司发布公告宣布，公司于11月14日以2190万美元的总代价（包括未付应计利息)购买本金总额为2050万美元的部分2018年票据。不久前，花样年表示，公司近期于公开市场购买本金总额分别为650万美元及570万美元的2019年票据及2017年票据的部分。

张大伟说，人民币贬值突破6.9新关口，海外发债资金成本大幅高涨，房企加快赎回美元债步伐。据统计，仅11月来，房企提前赎回美元债务已经超过10亿美元，随着美元走强，房企赎回的速度还在加快。

而在涉房贷款方面，CRIC研究中心数据显示，前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元，同比多增1.8万亿元，9月末增速为34.9%，而在房地产政策收紧的背景下，预计未来几个季度人民币涉房贷款余额同比增速将震荡式收窄。

上海易居房地产研究院研究员赵慧峰表示，2016年三季度，房地产业金融环境指数为0.58，保持在偏松区间，较二季度略有降低，这也是2016年以来首次告别“宽松区间”。

中国社会科学院财经战略研究院城房室副研究员高广春表示，2016年房地产公司债异军突起、明股实债绕开监管、定增井喷，给予了房企充足资金。但是，未来在紧缩性调控和监管条件下，房市降温、房企运营业绩走低甚至恶化是大概率事件，房企2017年需要做好过冬准备。

广发证券首席分析师乐家栋也表示，货币环境发生变化，房企融资渠道受阻。市场景气度下滑，将大大影响房企投融资诉求。

对此，融创中国董事会主席孙宏斌直言，在去杠杆的背景下，对于房企来说，谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，将是房企竞争的绝对优势。但是如果企业资产质量、运作能力都较差，那么高杠杆将使房企更快死亡。