石榴集团三度闯关终“投降” 郑州闯入者被“狙击”

作为郑州土拍游戏规则的闯入者，石榴置业集团股份有限公司（简称石榴集团，原K2地产）在博弈中暂时“投降”。12月4日，石榴集团在官方微信公众号上宣布：公司经过审慎的评估后决定全面放弃郑州本轮土地市场的竞买参与，虽然公司已经缴纳了八个亿的保证金，并获得了竞买的资格。

石榴集团“退出郑州土拍”起源于12月3日，有郑州本地房企上演一出维权大戏。随后石榴集团便挂出了一则退出公告。一名业内资深人士分析认为，石榴集团的微信公告表面上看是出于压力被迫妥协，实则以退为进，可以看作是一个舆论引导手段。

如果石榴集团退出此次土拍，外来的其他房企都有可能因此产生连锁反应，会影响外来房企对郑州土地市场的看法，对于郑州市场或多或少会产生分歧。“因为北方的房地产市场化与透明程度都不如南方市场。”上述业内资深人士指出，石榴集团是否参与新一轮土拍在当下已经不重要，未来外来房企如何与郑州市场博弈，才是关键，并且，他强调，不仅是郑州一地，这种现象在北方、内陆很多二三线城市都存在。

石榴集团三度闯关

正如郑州本地一名业内人士所分析，郑州城中村改造一贯模式，是由房企先垫钱做拆迁、做补偿、做配套，达到出让条件之后，政府会定向把地拍给前期投入的房企。这样政府解决了前期投入问题，房企也解决了低价拿地的问题。“郑州房价一直平稳跟这种模式有关，消费者也得到好处”。

上述业内人士认为，石榴集团的进入，打破了郑州土地市场一直以来的游戏规则，通过高价抢地，这样前期投入的房企就“白投入”了，虽然郑州和其他城市一样有退还一级开发商前期投入的规定，但实际上，房企一旦投入就势在必得。地方市场壁垒，其中也有，地方同行商会抱团的问题等。

实际上，石榴集团在郑州土地市场已是三度闯关。此前的6月，石榴集团首度进入郑州土拍市场，虽然没有成功拿地，但是对地价上涨造成了一定助推作用；7月，石榴集团再参与东赵村、姚庄村、石佛村多场城改地拍卖，最终，在竞争中将原本由谦祥、福晟与鑫苑做一级开发的城改地72号地纳入囊中。石榴集团拿下72号地的代价是9.3471亿元，比起始价高出4.12亿元，溢价率78.8%，楼面价2545元/平方米。在后来相邻的73号地拍卖中，石榴集团也参与了，最终，73号地以总价3.5亿元被河南晟和详实业有限公司竞得，比起始价高出1.87亿元，溢价114.6%。

由于石榴集团参与竞拍，使得一些早已入驻城改项目的房企倍感压力或被迫离场，“这些地块本来是当地房企做一级开发，已经是净地，这时候石榴集团进入，等于是把别人已经拿在手上的饭碗抢走，地价成本抬高，未来房价的上涨也是可以预见的。”一名郑州当地房企人士说。

石榴集团7月“闯关”就引发与当地房企矛盾，此后经过多番交涉，郑州市政府方面宣布，石榴集团拍下的72号地块竞拍无效。随后石榴集团申请行政复议。截至记者发稿时止，郑州72号地被认定无效的结局仍未改变。

闯关遇阻，石榴集团并不放弃，当机会来临，仍然摆出一副举牌拿地的姿态。经历2个月的整顿期后，郑州土地市场近期再度开闸，这也是2016年的最后一波土地竞拍。根据郑州国土局官网信息显示，12月9日将推出9幅住宅地块。其中，郑政出［2016］112、113、115、116、117号（网）为城中村改造用地，郑政出［2016］114、118、119、120号（网）为合村并城改造用地。这9宗城改用地分别位于金水、惠济和管城三区，是继“郑九条”后郑州主城区住宅地首度破冰。据当地媒体报道，石榴集团已报名本次竞拍的几乎所有土地，并已取得竞拍资格。

石榴集团三度闯关，显然有一定难度。涉及参与12月9日出让城改地前期改造的企业有正商、万科、泰宏、碧源、伟业、万锦等企业，这些房企几乎都参与了此次“维权”。记者联系其中部分房企，主流意见仍然是石榴集团“搅乱了市场”。

记者联系石榴集团相关人士，该人士对于事件不愿过多评价，称以公告内容为准，但他认为公司参与公开市场竞拍属于正常商业行为，现在迫于压力退出，颇为无奈。一名郑州业内人士指出，旧城改造模式分好几种，郑州大部分还是以土地“七通一平”整理为主，也就是俗称的“一级开发”，房企在这个阶段投入资金，并且同时会开展前期地块规划、设计等工作，付出了人力物力。而在郑州“土拍已经形成一些利益集团，招拍挂多数是流程，一般参与的房企也不会抢得很高。”他指出，“外来房企没有整理过土地，一般都不会给他们做。”

广州中原项目部总经理黄韬则指出，招拍挂纯属市场行为，就好比股市的“野蛮人”，理论上是合法合规，“小圈子运作更不利，低价拿地一样可以市场价卖”。

记者调研多家房企发现，不少知名房企也曾折戟郑州市场，比如龙湖等。也有一些闯关成功者，但大部分都不是通过公开招拍挂市场进入的。比如万科通过收购进入郑州。实际上，碧桂园、恒大、融创均在今年进入郑州市场，搅热一池春水，而石榴集团闯关表现出来的激进，是市场关注度最高的。