地产：行业入增值税试点 加速库存去化

自2016年5月1日起，“营改增”（营业税改增值税）试点范围将扩大至建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。在备受关注的税率方面，政策提出房地产业适用11%的税率。

对开发商影响：土地成本能否抵扣是关键。地产行业的成本主要由1、土地，2、建安，3、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行营改增后方能取得发票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。如果政策特别规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本（由5.5%下降至3.78%）。

对于手房交易影响：预计政策将向自住及长期住房倾斜。现行营业税免征房屋，若征收增值税后，将面临交易成本增加的风险。现行全额征收营业税的房屋，若购买原值大于现有售价49%，增值税小于营业税，反之则增值税将大于营业税。对于差额征收营业税的房屋，由于税率由营业税的5.6%提高到增值税的11%，整体税负亦将有所增加。根据总体税负只减不增的大方针，我们认为在执行细则上会考虑与现行营业税的税负比例，不排除对现在免征营业税的房屋也实行增值税免征。

对商业地产影响：迎来政策暖风。购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣。我们认为这将利好商业及产业地产的销售，并增加企业对于持有型物业的投资，长期对房地产投资也有拉动作用。

国外经验：鼓励自住及长期持有。根据国外经验，出售自住住房或长期持有住房，一般而言会享受一定程度的增值税减免。房产增值税计做资本增值税（capitalgain）范畴，税收用意在于市场供需结构，鼓励长期持有和自住，打击短期出售及投资行为。加拿大对非自主住房征收50%的资本增值税，美国对于短期收益的房屋最高征收43.4%的增值税。

投资建议及结论：在投资下行压力明显，经济转型的关键时期，大幅加税不符合当前主流政策，地产行业仍具战略配置价值。1）去库存政策下，地产基本面依然将持续回暖：2）地产去库存压力依然存在，一线城市政策调控风险有限。建议关注：1、积极转型及国企改革个股：滨江集团、中体产业、广宇集团、中航地产；2、国企改革个股电子城、北京城建；3、小市值转型潜力股荣丰控股、粤宏远、大龙地产、绵世股份等。