新一轮政策能否化解楼市四大不均衡

当下，楼市最大的问题是“四大不均衡”，即需求、供应、库存和价格涨跌的不均衡。因此，从8月开始的新一轮政策非常强调“因城施策”，着力放在了避免一线和二线城市楼市过热，将其转向加速三四线城市的库存去化，这对引导城市新移民在三四线城市购房并落脚意义重大。

在“十一黄金周”前的9月30日，三部委火速发布了降低首套房贷首付成数、推动公积金异地流转的政策组合，但“黄金周”楼市并没有呈现出火爆局面，依旧延续了“金九”旺季不旺、高位徘徊的态势。据CIRC的数据，10月1日至6日，重点城市楼市日均成交比去年“十一黄金周”增长近五成，但相比9月日均成交显著下滑，这使得市场对四季度楼市走势判断偏向谨慎。

笔者认为，今年楼市“银十”会大概率好于“金九”，四季度也将大概率好于前三季度，全年楼市销售面积和金额或将超过2013年的历史最高水平。至于说“黄金周”楼市并没有出现井喷行情，大致有三个原因：一是久违的“双节”连休，使旅游和探亲访友人数迅猛增加，“十一”长假期间日均堪比“春运”的出行客运量影响了看房；二是“9·30”新政超过市场预期，马上落地有难度；三是南方台风和北方寒流。不管怎么说，考虑到同比去年“黄金周”近50%的增长，今年十一“黄金周”楼市还算鲜亮。

在刚刚过去的8、9月，楼市经历了史上最密集的政策激励，比如执行了10年之久的“限外令”退出、央行祭出超预期的“双降”、公积金二套房贷款首付成数降至两成、首套房贷首付成数降至2.5成、推进公积金“异地流转”等等，这些政策的叠加效应无疑将会在四季度体现。另外，无论是公积金贷款利率，还是商业贷款利率，眼下都降至历史最低水平，甚至出现了负利率，而贷款首付成数也接近历史最低水平。楼市一向对资金面敏感，信贷环境非常有利于购房。

分析人士还注意到，9月29日《人民日报》发表时评“房地产市场是稳住宏观经济环境之重要之锚”，强调房地产仍是经济重要产业，这是近年“去房地产化”浪潮中，中央媒体首次把房地产重新作为“支柱产业”提出。这一提法有双重意义，一方面为房地产的地位“正名”，即在未来新型城镇化过程中，房地产仍将发挥基础先导作用；另一方面，房地产对于“稳增长”和“促转型”意义重大，新一轮楼市宽松政策通道已经打开，这将显著改善市场预期。

从铁路货运、工业企业增加值或利润、固定资产投资、出口额，以及PPI和PMI等关键和先行指标近期的变化看，今年“稳增长”的压力依然比较大，而四季度如何“收尾”无疑非常关键。楼市若能实现稳定增长，通过激活上下游需求，就能缓冲制造业被动和快速“去产能”、支持基建投资和固定资产投资增长。因此，即便“银十”楼市延续“金九”旺季不旺的态势，甚至出现下滑，货币政策上还会有降准降息（特别是在资本外流背景下），而楼市在税收政策上还会有宽松空间。由此推论，四季度楼市回升也将是大概率事件。

当下，楼市最大的问题是四方面的“不均衡”，即需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡和价格涨跌不均衡。具体说来，需求主要集中在一二线城市，而67%的在建、70%的在售供应和库存、80%左右的已批未建则集中在三四线城市；一二线城市房价整体连续4个月反弹上升，而70个城市中房价下跌的27个城市都是三四线城市。如果考虑到600多个经济实力相对弱小的三四线城市，全国楼市疲软的连带效应不容小觑。

因此，尽管全国楼市整体回升，但库存却在持续增加，楼市后端销售看似火爆，但前端三项先行指标（拿地、新开工和开发投资）依旧处于“冰封”状态。今年1至8月，房地产新开工面积同比下降16.8%，降幅与1至7月持平；土地购置面积下降32.1%，降幅比1至7月扩大0.1个百分点；1至8月，全国房地产开发投资同比仅增长3.5%，连续20个月下滑，增速比2013和2014年分别下滑了7个百分点和12.8个百分点。而恰恰是库存去化、前端三项先行指标对于“稳增长”的意义最大。

去年“9·30”楼市新政以来，尽管有了一连串的政策激励，楼市下游销售持续回升，但其带动“去库存”和拿地、新开工和开发投资等回升的效果很差。因此，从今年8月开始，楼市告别政策“空窗期”，新一轮政策非常强调“因城施策”，着力放在了避免一线和二线城市楼市过热，将其转向加速三四线城市的库存去化，并传至先行指标回升。

从发展态势看，重点城市的高房价或将成为常态，那未来新型城镇化最大的空间就在三四线城市了。由于库存高压、人口吸附能力不足，目前三四线城市房价水平整体在成本边缘上（约每平方米3000元左右），这个水平大约是一线城市的十分之一至八分之一，二线城市的三分之一至二分之一。因此，从近期政策看，不管是将首套房贷首付成数降至2.5成，还是降低公积金二套房贷首付，取消普通非普通住房区别，或是公积金“异地流转”（鼓励“返乡置业”），对于一二线城市效果都非常有限，但对于引导和帮助城市新移民在三四线城市购房并落脚，却意义重大。

近年来，“返乡置业”势头如火如荼，根本原因就在于一二线城市高房价，渴望在大城市扎根的新移民不得不选择在家乡城市买房。一旦人口能在三四线城市大规模买房，人口集聚自然而然形成，这是新型城镇化背景下房地产发挥“支柱”地位的表现之一。只要人口能够在三四线城市集聚，产业集聚和分工就会应运而生，第三产业或服务业的发展也就有了基础，这带来了对于房地产的需求，这是房地产“支柱”地位的表现之二。房地产发展也支撑基建投资和公共服务供应，进一步提升城市（镇）对于人口的吸附能力，这是房地产“支柱”地位的表现之三。