楼市新一轮收紧序幕开启 四城同日发新政加码调控（2）

分析称楼市新一轮收紧序幕正式开启

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在北京之后，包括石家庄、广州和郑州相继出台政策，说明新一轮的收紧政策序幕正式开启，这也标志着在去年“930”新政的基础上，新一轮的加强版的限购政策开始启动，体现了今年对于热点城市房地产市场稳定的重要导向和思路。

17日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀在国新办新闻吹风会上就表示，最近一段时间个别地方房价又有比较明显的上涨势头，一些地方政府也正在陆续采取措施。

严跃进称，观察这四个城市的政策，后续都值得其他城市的借鉴，例如认房又认贷的思路，对于一些房价管控有压力的城市，或会逐渐采取此类做法。

据中国城市房地产研究院院长谢逸枫统计，在北京之前，过去半个月已有18个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、限贷等加码的调控政策。例如，三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区。他认为，这9个环京区域与9个热点二三线城市的调控出台，也意味着未来会有更多的城市加入调控队伍。

中原地产首席分析师张大伟预期，后续会有更多最近楼市升温的热点城市会再出调控，这些城市一旦“认房又认贷”，市场未来或会出现明显降温。

北京买房将增加多少成本压力？

张大伟表示，目前北京五环内总价468万以下被称为普通住宅，五环外更低。以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。二手房其中大部分指导价比较低，但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。

张大伟说，实施“认房又认贷”规定，首付增加到60%以后，绝大部分卖一买一的需求，现在最多只能贷款186万，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。

而“暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）”，这意味不管你购买首套房还是二套房，与30年的贷款期限相比，每个月的月供将增加。

若是买二套房，按照商业贷款186万元、执行利率5.39%（基准利率1.1倍）来计算，25年期等额本息还款的月供较30年期将增加867.29元。若是首套房，房屋成交总价600万、首付35%、执行利率4.41%（基准利率9折）来计算，商业贷款390万，25年期等额本息还款的月供较30年期将增加1926元。

新政对北京楼市有何影响？

北京市住建委官网公布数据显示，2月份，北京二手房网签14630套，其中二手住宅网签12168套，环比1月减少692套，同比2016年2月下跌近两成。

而进入3月，北京二手房交易量开始回升。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上旬（3月1日-3月10日），北京全市二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

谢逸枫接受中新网记者采访时直言，由于北京土地、住房供需失衡与库存去化周期低于6个月，房价上涨的预期非常强烈，北京楼市调控升级属于预料之内。

严跃进等多位地产行业研究人士均认为，新政提高了改善性需求买房的门槛，在落实遏制投资投机炒房需求的同时，也将制约购买改善性住房的需求。

张大伟表示，近几个月，北京楼市出现了二手房价格上涨速度明显超过新房的现象。新政对改善性需求构成压制，特别是对北京二手房交易中非普通住宅交易影响会非常大。预计北京二手房市场将明显降温，楼市交易有望快速恢复到2016年4季度水平。