土地拍卖市场依旧火爆 多城再现高溢价成交（2）

“房企自持”仅在部分城市奏效

在今年的土地拍卖中，天津的成交溢价率相对较低，仅有6%。这与当地对房地产的调控举措有关。

为了给土地拍卖市场降温，2月13日，天津再祭出杀手锏，房企报价到达上限后开始比拼“自持面积”。也就是说，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持面积。对竞报自持商业建筑、自持住房建筑的，开发后不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押。这一举措大大增加了房企在天津拿地的成本和难度。

北京也对土地拍卖作了严格限制。1月19日，北京进行了2017年“首拍”，三幅地块均设有严格的竞拍限制，与天津的做法相似，当报价达到土地合理上限价格时，转为现场竞报企业自持商品住房面积或商业用房面积比例。虽然条件严格，但房企的热情还是不减。其中两幅地块在现场竞拍过程中均达到价格上限，其后竞报的自持商品住房面积也均达到70%的最高比例限制，最后不得不转入“报方案”阶段。

合理增加土地供应方可治本

楼市调控越来越紧，房贷门槛越来越高，为何土地市场却依旧火热？一些业内人士认为，去年楼市成交量较大，全国地产销售面积突破15亿平方米，销售额超过11万亿元，创历史纪录。现在房企普遍是有钱没地，特别是一些上市房企为了保持高速发展必须大量拿地维持储备水平。

易居研究院智库研究中心总监严跃进指出，去年下半年热点城市实施楼市调控以来，很多房企的拿地节奏有变，但土地补库存的需求依然存在。数据显示，包括万科、保利在内的前20大房企，今年1月份的拿地金额达到1117.26亿元，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年的6964元/平方米上升了38.6%。

对于“房企自持”等抑价手段，新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时曾指出，即便要自持70年，开发商依然有运作的空间，除了通过发行REITs或者股权转让变现外，还可建设购物中心等支持现金流。而且，一些核心城市的核心区域可能将无地可售、无房可售，其土地增值也存有较强的预期。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华分析认为，土地限价等手段仅暂时放缓了地王出现的脚步，表面平缓的背后实有暗流涌动，因为限价并未改变供需不平衡的实质。

值得关注的是，去年，在房价上涨的同时，部分城市的土地供应量还下降了，一些热点城市的土地供应不仅没有完成当年计划，还创下多年来的新低。对此，一些业内人士指出，部分地方政府未能确保合理的土地出让规模，导致土地尤其是住宅用地成为稀缺资源。就房企而言，在一线城市抢不到，就得跑到二线热点城市去拿地，因此，频现高溢价也就不足为奇了。

多位房地产业人士表示，对今年的楼市持谨慎乐观，但土地市场或许会走出相反走势。